Сдача квартиры в Казахстане: сколько денег остается «чистыми»
Разобрались, как устроена экономика аренды в Казахстане, какие скрытые платежи «съедают» прибыль и почему просто вычесть сумму ипотеки из арендной платы — это не расчет, а самообман. А еще рассказали, как простой простой квартиры на две недели может обнулить доходность за несколько месяцев и когда обычный депозит в банке становится выгоднее «лишних стен».
Многие семьи в Казахстане рассматривают покупку второй квартиры как самый надежный способ обеспечить себе пассивный доход. Кажется, что всё просто: покупаешь жилье, находишь жильцов и каждый месяц получаешь фиксированную сумму, которая либо перекрывает ипотеку, либо просто пополняет семейный бюджет. Но в реальности цифры в объявлении сильно отличаются от того, что в итоге остается в кармане владельца. Проблемы начинаются в тот момент, когда аренда из «пассивного дохода» превращается в проект, требующий постоянных вложений, налогов и непредвиденных трат.
Ловушка «круглых цифр»: почему 250 000 тенге — это не прибыль
Чаще всего владельцы оценивают доходность очень поверхностно. Например, квартира сдается за 250 000 тенге в месяц. Владелец радуется этой цифре, но на практике он никогда не получает её целиком.
Семья сдает квартиру и рассчитывает на эти деньги, чтобы оплатить обучение ребенка или закрыть свои кредиты. Но в тот момент, когда приходит время платить за ОСИ (или КСК), налоги и делать мелкий ремонт, выясняется, что «чистыми» на руки остается гораздо меньше. Если владелец берет на себя часть коммунальных расходов (например, за лифт, охрану или уборку подъезда), то реальный доход падает еще на 15–20 тысяч тенге ежемесячно. В результате годовая прибыль оказывается ниже ожидаемой на сотни тысяч тенге, и семейные планы, построенные на «круглых цифрах», начинают рушиться.
Невидимые расходы: налоги и эксплуатация
Многие до сих пор стараются сдавать жилье «по-тихому», но в современных условиях это становится всё сложнее. Если вы решите легализовать доход, вам придется выбрать форму оплаты налогов.
- Налоги: Сегодня в Казахстане можно платить ЕСП (если вы соответствуете критериям) или работать через мобильное приложение «e-Salyq Business». В тот момент, когда вы начинаете платить даже минимальный процент государству, ваша доходность официально снижается. Но если этого не делать, риск получить штраф и проверку от налоговой может перекрыть всю прибыль от аренды за полгода.
- Расходы на дом: Платежи за ОСИ и капитальный ремонт — это обязанность собственника. Жильцы обычно оплачивают только то, что накрутили по счетчикам (свет, вода). В результате каждый месяц из вашего «дохода» вычитается сумма на содержание дома, которая со временем только растет.
- Страховка: О ней вспоминают только тогда, когда в квартире лопается гибкая подводка и вода заливает свежий ремонт соседей снизу. Если квартира не застрахована, один такой случай может превратить владельца из арендодателя в должника на несколько лет вперед.
Фактор «пустых стен»: сколько стоит ожидание жильцов
Один из самых коварных факторов, который съедает прибыль — это простой. Владельцы часто думают: «Ничего страшного, если жильцы съедут, новых найду быстро».
Представим, что квартира сдавалась за 250 000 тенге. Жильцы съехали, и вы искали новых всего две недели. На первый взгляд, это мелочь. Но по факту вы потеряли 125 000 тенге дохода, при этом вам всё равно нужно оплатить полную коммуналку за этот месяц за свой счет. Если такая смена происходит раз в год, ваша общая доходность падает почти на 10%. В итоге за год вы заработаете не три миллиона тенге, а значительно меньше, просто из-за того, что стены стояли пустыми несколько недель.
Износ и амортизация: когда ломается холодильник
Квартира — это не вечный актив, она постепенно «стареет». Техника ломается, обои пачкаются, а мебель теряет вид.
Если в бюджете семьи не заложен фонд на ремонт, то внезапная поломка стиральной машины в один день съедает всю прибыль от аренды за текущий месяц. Чтобы поддерживать цену на высоком уровне, раз в несколько лет в квартире нужно делать косметический ремонт. В тот момент, когда вы понимаете, что на обновление жилья нужно потратить, к примеру, 500 000 тенге, вы осознаете, что это — доход от аренды за целых два-три месяца, который вы просто возвращаете обратно в эти стены.
Сравнение с депозитом: когда аренда проигрывает
Иногда стоит отбросить эмоции и просто сравнить аренду с обычным банковским вкладом.
Квартира стоимостью 30 миллионов тенге приносит владельцу после всех вычетов 200 000 тенге «чистыми». Это около 8% годовых. В то же время тенговый депозит в банке может давать 14–15% годовых без всяких хлопот с жильцами, ремонтами и налогами. Если доходность от аренды значительно ниже рыночных ставок по вкладам, владение такой недвижимостью становится экономически невыгодным для семьи. Деньги просто «заморожены» в бетоне, который требует внимания и расходов, вместо того чтобы работать на вас в банке.
Кому особенно важно сделать этот расчет
| Ситуация в семье | Почему это важно |
| Ипотека «под сдачу» | Если аренда едва покрывает платеж, то любой ремонт или простой вгоняет семью в минус. |
| Старый фонд | В старых домах расходы на трубы и сантехнику могут быть выше, чем доход от жильцов. |
| Переезд в другой город | Иногда выгоднее продать жилье и положить деньги в банк, чем пытаться управлять арендой удаленно. |
Главное о доходности аренды
- Считайте только «чистые» деньги. Вычитайте налоги, ОСИ, страховку и мелкий ремонт сразу, чтобы видеть реальную картину.
- Создайте «фонд квартиры». Откладывайте 10% от каждой оплаты в резерв — это спасет ваш бюджет, когда сломается техника или съедут жильцы.
- Учитывайте время простоя. Квартира, которая стоит пустой месяц в году, приносит на 8–10% меньше денег, чем вы планировали.
- Сравните с банком. Если доход от аренды в два раза меньше процентов по депозиту, стоит задуматься о целесообразности владения таким активом.
- Легальность — это безопасность. Налоги уменьшают доход, но защищают от огромных штрафов, которые могут обнулить вашу прибыль за год.