Эксперты: Получить ипотеку после ноября станет сложнее

Финансисты и эксперты рынка недвижимости считают, что после ноября ипотека в Казахстане значительно подорожает. Больше всего пострадает рынок вторичного жилья, передает Finratings.kz со ссылкой на Krysha.kz.

Что влияет на цены

Из-за роста инфляции Нацбанк весной повысил базовую ставку до 16.5%. Банки, в свою очередь, выдают ипотеку по ставкам в диапазоне 18 — максимум 25%. Поднимать ставки выше они не имеют права.

При этом в стране высокая закредитованность населения и есть насущная потребность снизить долговую нагрузку казахстанцев. В связи с этим было решено снизить максимальную ставку до 20%. Это вызвало шок в банковском секторе — многие ограничили приём новых ипотечных заявок. 

20% — это критически мало

Ограничение эффективной ставки до 20 % при высокой инфляции, дорогом фондировании и базовой ставке 16.5 % может ударить по ипотечному рынку, считают в Ассоциации финансистов Казахстана.

"Разница в 3.5 процентных пункта между базовой ставкой и новой предельной ГЭСВ критически недостаточна. Она не покрывает ни стоимость фондирования, ни кредитные риски, ни операционные расходы банков", - поделился главный аналитик АФК Рамзан Досов.

Больше всего пострадает рыночная ипотека, не охваченная госпрограммами, поскольку банки буду сворачивать убыточную ипотеку в пользу, например, более прибыльного корпоративного кредитования.

Это приведет к тому, что ипотека станет недоступна большинству казахстанцев, считает Досов.

Адаптируются ли банки к новым лимитам? 

Как отмечает эксперты, технически банки готовы к работе в новых условиях, но работать в убыток себе они не будут, а именно это будет происходить при лимите в 20%.

"Основная нагрузка ляжет на заёмщиков. При ограничении в 20 % многие продукты станут убыточными, часть из них просто исчезнет", — добавил аналитик.

Это приведёт к массовым отказам, отложенному спросу, сокращению выбора, особенно для тех, кто не проходит по условиям льготных программ. Между тем объемы строительства в стране только растут.

"Если вне госпрограмм спрос резко просядет, а жильё будет вводиться активно, осенью снова встанет вопрос о пересмотре максимальной ставки. В противном случае возрастёт риск накопления непроданного жилья", - считают в АФК.

Что в итоге будет с ценами на жилье

Если до конца года базовая ставка и действующие ограничения сохранятся, то больше всего пострадает вторичный рынок. Уже сейчас наблюдается перекос в сторону первичного жилья, и если тренд продолжится, вторичка может потерять ликвидность.

"85 % продавцов продают, чтобы купить другое жильё. Им невыгодно сильно снижать цену. При этом рынок стал гибче. Если раньше торговались на 500 тысяч, то сейчас — на миллионы, до 10 % от цены. Но массовых скидок не будет", — считает руководитель отдела продаж Krisha.kz Имран Османов.

Экономист Эльдар Шамсутдинов считает, что цены останутся на том же уровне.

"Уйдёт часть покупателей, которым ипотека не по карману, но и продавцов не станет больше. Давления на рынок не возникнет. В то же время покупатели с наличкой будут поддерживать рынок. Плюс инфляция, девальвация и отсутствие других способов сбережений делают жильё всё ещё привлекательным активом", - поделился своим мнением Эльдар Шамсутдинов.

Риелтор-аналитик АН Nelina.kz&Partners Александр Бикетов такжэе отмечает, что снижения цен до конца года не прогнозируют.

"Продавцы, которым нужно продать недвижимость, готовы идти на торг для реальных покупателей. Однако общего снижения цен мы не прогнозируем. Особенно на фоне растущих цен на первичное жильё в связи с вводом НДС 16 % в следующем году", - поделился Бикетов.

Первичка останется на плаву 

При этом, по мнению Эльдара Шамсутдинова, ограничение доступа к ипотеке может немного притормозить цены на новостройки. Но это не решит проблему в целом, потому что:

• в крупных городах по-прежнему не хватает жилья;
• есть стабильный спрос со стороны инвесторов (особенно на вторичку и аренду);
• нет других надёжных способов сохранить деньги.

Однако давление на цены не исчезнет, просто перераспределится между сегментами — новостройки, вторичка, аренда. Инфляция на рынке жилья останется высокой, потому что дефицит квартир и спрос выше предложения никуда не делись.

Что прогнозируют и советуют эксперты

Подводя итог, эксперты считают, что ипотека к концу года станет менее доступной, особенно на вторичке.

Банки повысят требования — взнос, скоринг, возраст жилья.

Цены на жильё вряд ли упадут — слишком мало предложений.

Первичка выживет за счёт господдержки, а вот вторичный рынок могут спасти только новые ипотечные программы.

Казахстанцам же советуют по возможности завершить сделки по старым ипотечным условиям до ноября.

"Потом возможно хаотичное поднятие цен, например, в панельках часто поднимают цены из-за разных новостей. Но рынок всё расставит по местам", — заключил Имран Османов.