Как 5,5% превращаются в 14%: реальная стоимость «Jana ипотеки» от Банка ЦентрКредит.

Банк ЦентрКредит (БЦК) вывел на рынок новый ипотечный продукт «Jana ипотека», позиционируя его как привлекательную альтернативу существующим программам. Низкие номинальные ставки и возможность оформления с косвенным подтверждением дохода привлекают многих. Однако, как объясняет финансовый эксперт Султан Елемесов, за внешней простотой скрывается сложный финансовый механизм, который требует от заемщика глубокого понимания.

Привлекательные условия: что предлагает БЦК?

На первый взгляд, условия выглядят очень заманчиво. Банк предлагает кредиты на покупку первичной и вторичной недвижимости на срок до 15 лет. Сумма займа может достигать 100 млн тенге при официальном подтверждении дохода и 50 млн тенге — при косвенном.

Номинальные ставки также выглядят привлекательно: от 3,5% для зарплатных клиентов и от 4,5% для остальных, с ГЭСВ, которая, на первый взгляд, не превышает 13,1%.

Главный нюанс: «первоначальный взнос» — это не взнос, а залог

«Здесь и кроется главный подвох, — объясняет Султан Елемесов. — То, что в программе называется “первоначальным взносом” (от 20% до 50%), на самом деле им не является. Эти деньги не идут в счет оплаты за квартиру».

По словам эксперта, эта сумма (например, 25 млн тенге при стоимости квартиры в 50 млн) вносится на специальный счет-заклад и «замораживается» банком в качестве денежного обеспечения. Банк же, в свою очередь, выдает вам кредит на всю 100%-ную стоимость недвижимости.

«Ключевой момент, — подчеркивает Елемесов, — в том, что вы платите проценты на всю сумму выданного займа, а не на разницу между стоимостью квартиры и вашим “взносом”. Фактически, это не классическая ипотека, а гибрид кредита под залог собственных денег».

Считаем реальную стоимость: почему 5,5% превращаются в 14%?

Эксперт приводит наглядный расчет, чтобы показать, как меняется реальная стоимость кредита.

Исходные данные:

• Стоимость квартиры: 50 млн ₸
• Ваш «взнос»-заклад: 25 млн ₸ (50%)
• Сумма кредита от банка: 50 млн ₸
• Номинальная ставка: 5,5% годовых
• Срок: 15 лет

«Банк начисляет вам 5,5% не на ваш реальный долг перед ним (50 млн - 25 млн = 25 млн), а на всю сумму в 50 млн тенге, — говорит Султан Елемесов. — В первый год вы заплатите процентов на сумму 2,75 млн тенге. Но если посчитать эту сумму по отношению к вашему фактическому долгу в 25 млн, то эффективная ставка составит уже не 5,5%, а около 16,5% в первый год, и около 14% в среднем за весь срок».

Аннуитетный платеж (в примере — 318 900 ₸ в месяц) рассчитывается таким образом, чтобы к концу срока кредитования ваш долг перед банком составлял ровно 25 млн тенге, которые автоматически погашаются за счет вашего же заклада.

Как управлять таким кредитом? Стратегии оптимизации от эксперта

«Несмотря на сложную структуру, этим инструментом можно управлять, — советует Елемесов. — Главный способ снизить высокую эффективную ставку — это досрочное погашение».

Эксперт предлагает следующую стратегию:

1. Пока ставки по депозитам в Казахстане высоки (15-19%), свободные деньги выгоднее держать на депозите, а не направлять на досрочное погашение. Доход от депозита будет превышать реальную стоимость вашей ипотеки.
2. Когда ставки по депозитам опустятся ниже эффективной ставки вашей ипотеки (условно, ниже 14%), начинайте активно гасить основной долг досрочно. Каждое досрочное погашение будет существенно снижать итоговую переплату.

Вердикт эксперта: стоит ли брать Jana ипотеку?

Плюсы:

• Доступность: реальная возможность купить жилье для тех, кто не может подтвердить официальный доход (например, фрилансеры, предприниматели).
• Крупные суммы: банк готов кредитовать на большие суммы, до 100 млн тенге.

Минусы:

• Сложная структура: требует глубокого понимания механики платежей.
• Высокая реальная ставка: эффективная ставка значительно выше заявленной номинальной.
• «Заморозка» средств: ваши деньги не работают на вас, а лежат в закладе у банка.

«Jana ипотека от БЦК — это нишевый финансовый инструмент, — заключает Султан Елемесов. — Он подходит не для всех. Это рабочий вариант для тех, у кого есть значительные накопления (50% от стоимости жилья), но нет официального дохода. Но заемщик должен четко понимать, что он берет не дешевую ипотеку, а сложный кредит под залог собственных средств, и быть готовым активно управлять своим долгом».