Как изменились цены на квартиры?
По данным BI Development Ltd за последние три года стоимость недвижимости стабильно росла.
- 2022 год – 498 175 тенге за 1 м²
- 2023 год – 523 394 тенге (+5%)
- 2024 год – 559 978 тенге (+7%)
Этот рост соответствует общей динамике на рынке жилья в Казахстане. Стабильное удорожание обусловлено сразу несколькими факторами: ростом себестоимости строительства, высоким спросом и макроэкономическими условиями.
Однако в последние 12 месяцев 2024 года рынок недвижимости показывал признаки стагнации. Это связано с несколькими причинами:
- Сильная зависимость от импортных материалов и себестоимости. Колебания валютного курса и рост цен на строительные материалы напрямую влияют на стоимость нового жилья.
- Ограничение новых проектов. Массовые проверки застройщиков и их строений сдерживают вывод на рынок большого количества новостроек, что не позволяет увеличить количество предложений по разумной цене.
- Двойственность спроса. Покупатели делятся на две категории: те, кто мечтает о первой собственной квартире, и те, кто рассматривает жилье как инвестицию.
Вместе с тем, депозитные ставки в банках предлагают высокую доходность, что конкурирует с инвестициями в недвижимость. Ставки по ипотеке остаются высокими, и покупатели надеются на их снижение. Но пока этого не происходит, дорогие кредиты продолжают повышать конечную стоимость жилья.
Что влияет на стоимость новостроек?
Рост цен на недвижимость объясняется двумя основными факторами: удорожанием строительства и высоким спросом на жилье.
1. Увеличение себестоимости строительства
Одна из ключевых причин подорожания жилья – рост затрат на возведение новостроек.
- Подорожание строительных материалов. По данным Ассоциации застройщиков Казахстана, за последние три года цены на основные материалы (бетон, металл, строительные конструкции) выросли в среднем на 30-40%.
- Увеличение стоимости земли. В крупных городах (Астана, Алматы) цена земельных участков под застройку продолжает расти, что отражается на конечной стоимости жилья.
- Рост расходов на рабочую силу. Увеличение зарплат строителей и инженеров приводит к удорожанию себестоимости квадратного метра.
Кроме того, зависимость от импортных материалов усугубляет ситуацию: любые колебания валютного курса и внешнеэкономические факторы моментально отражаются на стоимости новостроек.
2. Высокий спрос на жилье
Второй ключевой фактор – устойчивый спрос на недвижимость, который подталкивает цены вверх.
- Недвижимость как инструмент сохранения капитала. Казахстанцы продолжают рассматривать квартиры как выгодную инвестицию.
- Доступность ипотеки и программ рассрочки. Хотя ставки остаются высокими, разнообразие кредитных программ стимулирует спрос.
- Дефицит качественного жилья. Несмотря на активное строительство, объем предложения не всегда соответствует спросу, особенно в сегменте комфорт-класса и бизнес-класса.
Как пенсионные накопления влияют на рынок недвижимости?
Ранее пенсионные накопления усиливали платежеспособность населения при покупке жилья, однако в настоящее время их влияние на рынок минимально. Основной объем пенсионных средств был использован до повышения порогов для снятия. Сейчас сделки на рынке недвижимости идут в стандартном режиме, и приток средств из пенсионных накоплений практически не влияет на ценообразование.
Будут ли цены снижаться? Прогноз на 2025 год
По мнению аналитиков, вероятность значительного снижения цен на недвижимость в ближайшее время маловероятна. Однако темпы роста могут замедлиться.
Что может остановить рост цен?
- Снижение спроса из-за высоких цен. Если жилье станет недоступным для большинства покупателей, рынок может сбалансироваться.
- Государственные программы субсидирования.
Активная поддержка доступного жилья может частично снизить давление на рынок.
- Стабилизация цен на стройматериалы. Если стоимость материалов и рабочей силы перестанет расти, это уменьшит себестоимость строительства.
Что продолжит подталкивать цены вверх?
- Инфляция и удорожание строительства. Если цены на материалы и зарплаты рабочих продолжат расти, стоимость недвижимости тоже пойдет вверх.
- Дефицит качественного жилья. Массовые проверки застройщиков ограничивают количество новых проектов, что снижает предложение на рынке.
- Рост доходов населения. Если заработные платы будут расти, покупательная способность населения увеличится, что поддержит спрос.
Стоит ли покупать квартиру сейчас или подождать?
Если рассматривать покупку недвижимости, то откладывать её может быть невыгодно.
- Темпы роста цен могут замедлиться, но вероятность их снижения крайне мала.
- Если квартира нужна для жизни, покупать лучше сейчас, так как стоимость жилья продолжает расти.
- Если покупка рассматривается как инвестиция, недвижимость остаётся одним из наиболее стабильных активов.
- Если нет возможности купить сразу, можно рассмотреть ипотеку или рассрочку, пока условия кредитования остаются доступными.
Рынок недвижимости в Казахстане демонстрирует сложную динамику: цены продолжают расти. Это связано с удорожанием строительства, высоким спросом и ограниченным предложением на фоне массовых проверок застройщиков в 2024 году.
Если не произойдёт внешнего вмешательства в рынок, текущие тенденции сохранятся: дефицит качественного жилья будет поддерживать спрос, а высокие ставки по ипотеке продолжат влиять на стоимость квадратного метра. Покупателям остаётся только взвешенно оценивать свои возможности и решать, когда лучше совершать сделку.