Взяли ипотеку и сделали ремонт — а сделку отменили. Как избежать катастрофы

Даже после оформления всех документов сделка с недвижимостью может быть оспорена. В Казахстане ежегодно фиксируются случаи, когда новые владельцы теряют квартиры по решению суда — из-за недееспособности продавца, поддельных документов, скрытых наследников или продажи без согласия супруга. При этом покупатель остаётся не только без жилья, но и с крупным ипотечным долгом, передает Finratings.kz со ссылкой на Krisha.kz.

Одним из способов финансовой защиты в таких ситуациях является титульное страхование — добровольный полис, который компенсирует потери при признании сделки недействительной.

Что такое титульное страхование

Это страховка, которая покрывает риск утраты права собственности на квартиру. Чаще всего её используют при покупке жилья на вторичном рынке в ипотеку. Банки нередко рекомендуют такой полис, если в истории квартиры есть сомнительные элементы: многочисленные смены владельцев, наследственные вопросы, сделки по доверенности. Если суд признаёт сделку недействительной, покупатель обязан вернуть квартиру прежнему владельцу, но ипотеку отменить невозможно. В этом случае страховка закрывает долг перед банком — полностью или частично.

От каких рисков защищает титул

Полис покрывает случаи, когда сделка была признана незаконной из-за:

• подделки документов или мошенничества;

• недееспособности продавца;

• продажи без согласия супруга;

• сделок по доверенности, если владелец умер до сделки;

• появления наследников или совладельцев, не участвовавших в продаже;

• продажи жилья несовершеннолетним без разрешения опеки.

Важно: страховой случай наступает только после решения суда об отмене сделки.

Что титул не покрывает

• если покупатель знал о проблеме и скрывал это;

• штрафы, налоги, коммунальные долги;

• споры между супругами, не связанные с самой сделкой купли-продажи.

Почему страховка редкая

По данным Агентства по регулированию и развитию финрынка, лишь 14 из 25 страховых компаний имеют лицензии на титульное страхование.
Доля рынка — всего 0,2%.

Как работает титульное страхование

1. Страховая проверяет квартиру — историю сделок, документы, участников.

2. При наступлении страхового случая выплачивает компенсацию — чаще всего для погашения ипотеки.

3. Если риски слишком высокие, страховщик может отказать.

Стоимость и выплаты

Пример:

• Стоимость квартиры: 35 млн тг

• Ипотека: 28 млн тг — обычно страхуют именно эту сумму

• Тариф: 0,1% –  28 000 тг

• Франшиза: 7%  – 1 960 000 тг

• Комиссия агенту: 4200 тг

Выплата: 28 000 000 − 1 960 000 = 26 040 000 тг

Эти деньги получает банк или сам покупатель — в зависимости от вида сделки. Срок полиса — 1 или 3 года. Это совпадает с периодом, когда чаще всего появляются наследники, совладельцы или оспариваются документы.

Как получить выплату

• Сразу сообщить в страховую и банк.

• Подать заявление и решение суда.

• Ожидать выплату — обычно до 15 дней.

• В случае отказа можно обратиться к страховому омбудсмену или в суд.

Таким образом, титульное страхование — не обязательная, но важная защита, особенно при ипотеке и сделках на вторичном рынке. Полис не спасёт квартиру, если сделку отменят, но убережёт покупателя от долгов, которые могут достигать десятков миллионов тенге.