Ипотека в 2026 году: что изменится для казахстанцев

В 2026 году рынок ипотечного кредитования в Казахстане входит в этап структурных изменений. Банки переходят к более риск-ориентированному подходу, государство сохраняет и расширяет льготные программы, а правила расчёта ставок становятся более прозрачными для заёмщиков. Эксперты отмечают: ипотека становится более «справедливой», однако требует тщательного финансового планирования и накоплений, передает Finratings.kz.

Как поясняют аналитики Fingramota.kz, ключевыми факторами в этом году станут предельная годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ), размер первоначального взноса и уровень кредитного риска конкретного заёмщика.

Предельная ГЭСВ: что решили регуляторы

ГЭСВ — это показатель, который отражает реальную стоимость кредита с учётом всех комиссий, страховок и сопутствующих платежей. Именно он позволяет понять, сколько в итоге заёмщик заплатит банку.

Ранее Агентство по регулированию и развитию финансового рынка совместно с Национальный банк Казахстана планировали снизить предельную ГЭСВ по ипотеке с 25% до 20%. Однако введение нового лимита перенесли до июля 2026 года.

Причина — высокая базовая ставка. При уровне 18% банки фактически не могут кредитовать население под 20% без ущерба для устойчивости. Для покрытия рисков и операционных затрат разница между базовой и ипотечной ставкой должна составлять не менее 4–6 процентных пунктов. Временное сохранение прежнего потолка ГЭСВ позволяет сбалансировать доступность ипотеки и стабильность банковского сектора.

Новая логика расчёта ставок

Параллельно вводится новая методика расчёта ипотечных ставок. Теперь они будут зависеть от нескольких ключевых параметров:

• срока кредита (чем он длиннее, тем выше риски и ставка);

• размера первоначального взноса;

• показателя LTV (loan-to-value) — соотношения суммы кредита к стоимости жилья.

Долгосрочные кредиты (20–25 лет) будут дороже из-за более высоких макроэкономических и платёжных рисков. Короткие сроки, напротив, предполагают меньшую ставку, но более высокий ежемесячный платёж.

Почему важен первоначальный взнос

Размер собственных средств заёмщика становится одним из главных факторов. Чем выше первоначальный взнос, тем ниже сумма кредита и риски для банка, а значит — и ставка.

Например, при стоимости жилья 20 млн тенге и взносе 20% банк выдаёт кредит на 16 млн тенге — ставка в этом случае будет выше. Если же взнос составляет 40%, кредит уменьшается до 12 млн тенге, и условия становятся заметно мягче. Такой подход напрямую связан с LTV: чем он ниже, тем более выгодные условия может предложить банк.

Регуляторы рассчитывают, что эта модель будет стимулировать казахстанцев формировать накопления, а не полностью полагаться на заёмные средства. В ряде банков уже рассматривается запуск специальных депозитов для накопления первоначального взноса.

Государственные программы: что остаётся доступным

В 2026 году продолжают действовать и льготные государственные программы.

Программа «7-20-25» по-прежнему остаётся одной из ключевых. Она ориентирована на граждан без жилья в собственности и предусматривает фиксированную низкую ставку. В 2025–2026 годах лимиты стоимости жилья в Астане и Алматы были увеличены с 25 до 30 млн тенге, что расширило выбор квартир в новостройках.

Кроме того, с конца 2025 года запущены новые программы — «Nauryz» и «Nauryz Zhumysker». Они предусматривают:

• ставку около 7% для социальных категорий;

• порядка 9% — для остальных заёмщиков;

• сниженные требования к первоначальному взносу;

• максимальные суммы кредита в зависимости от региона.

Эти меры направлены не только на снижение стоимости ипотеки, но и на развитие социального и доступного жилья через фиксированные цены в рамках госпроектов.

Что это значит для заёмщиков

Эксперты подчёркивают: в новых условиях ипотека всё меньше выглядит как «кредит для всех» и всё больше — как персональный финансовый продукт. Заёмщикам советуют заранее оценивать свои доходы, формировать резерв, накапливать первоначальный взнос и учитывать, что именно эти факторы в 2026 году будут определять размер ставки и итоговую стоимость жилья.