Ипотека для казахстанцев: какие банки и программы доступны в январе

Автор: Теңіз Боташ

Журналист-аналитик Finratings.kz

Коллаж FR

Какие программы реально работают, где ниже ставка и что важно проверить перед подачей заявки. Finratings.kz изучил все предложения банков в январе.

В Казахстане в 2026 году ипотека остается одним из самых обсуждаемых способов решить жилищный вопрос. С одной стороны — высокие рыночные ставки (часто 20–25% с ГЭСВ до 25%), с другой — несколько льготных государственных программ, где можно получить кредит от 2%. Мы проанализировали текущий рынок на январь и разложили все по полочкам: от доступной классики до партнерских программ с застройщиками.

Что такое ипотека и как она работает

Ипотека — это долгосрочный банковский кредит под залог приобретаемой недвижимости (квартиры, дома). Вы получаете деньги на покупку жилья, а банк получает право забрать это жилье, если вы перестанете платить. В Казахстане ипотека обычно выдается на 5–25 лет, с ежемесячными платежами (аннуитет или дифференцированный).

В 2026 году рынок разделен на две большие группы: льготные госпрограммы (7–9 %, иногда ниже после накоплений) и коммерческие ипотеки (18–25 % ГЭСВ, но быстро и без очередей).

Льготные госпрограммы

Главным оператором доступной ипотеки остается Отбасы банк. Здесь сосредоточены самые низкие ставки, но почти все программы требуют предварительных накоплений.

«Бақытты Отбасы» (2-10-20): Золотой стандарт для многодетных семей и лиц с инвалидностью. Ставка всего 2% (ГЭСВ 2,1%), взнос — 10%.

«Наурыз» и «Отау»: Ставки варьируются от 7% до 9%, ГЭСВ от 7,1% до 13%. Для участия нужно иметь депозит в Отбасы банке (от 1 млн тенге для «Отау» и от 2 млн для «Наурыз»). Отбор идет по балльной системе, так что «стаж» вашего депозита имеет значение. После накопления 50% от суммы займа ставка может снизиться до 3,5–5%.

«7-20-25»: Фиксированные 7% (ГЭСВ ≈7,2%), взнос от 20%, срок до 25 лет, но только первичное жилье. В 2026 году программа продолжает работать через Halyk Bank, Банк ЦентрКредит, Freedom Bank, Евразийский банк, ForteBank, Altyn Bank и другие банки. Главное условие — отсутствие другого жилья в собственности (и у супруга) последние 18 месяцев, и участие только один раз в жизни.

Другие льготные решения: «Нұрлы Жер» — ставка 5%, «Наурыз Әскери» — для военнослужащих, первоначальный взнос от 0%, Классический жилищный займ Отбасы банка — 3,5–5% при накоплении 50% стоимости жилья.

Рыночные ипотечные продукты

Если не подходите под госпрограммы или не хотите ждать, банки второго уровня предлагают коммерческие ипотеки. Здесь ставки обычно 18–25%, ГЭСВ часто подбирается к максимуму.

Halyk Bank — цифровая ипотека от 20,5–24%, с партнерами-застройщиками иногда от 5%. Программа «7-20-25» тоже есть.
Банк ЦентрКредит — JAÑA ипотека 5–15,5%, партнерские программы от 1,2%, но стандартные варианты 20–25%.
Freedom Bank — цифровая ипотека 22%, каскадная с ростом ставки со временем (выгодно на короткий срок).
ForteBank — интересные варианты под залог недвижимости или денег (от 5% при большом взносе).
Altyn Bank — ипотеки от ГЭСВ 24,93%, партнерские с BI Group и другими от 0,1% на старте, но потом до 18–19%.

Комиссии, подтверждение дохода, возрастные ограничения (обычно 21–63/68 лет) — стандартны. Многие банки аккредитуют конкретные ЖК, что упрощает процесс.

Партнерские программы

Многие банки снижают ставку, если заемщик покупает квартиру у конкретного застройщика. Такие предложения есть у Halyk Bank, Банк ЦентрКредит, Freedom Bank, Bank RBK и Altyn Bank.

В рамках партнерских программ ставки могут начинаться:

от 5% у Halyk Bank (строящееся жилье),
от 1,2% на стартовых этапах у Банк ЦентрКредит и Bank RBK,
от 0,1% у Altyn Bank — по отдельным ЖК.

Важно понимать: низкая ставка часто действует ограниченное время или при соблюдении дополнительных условий. Выбор жилых комплексов тоже строго ограничен списком банка.

Чек-лист перед походом в банк

Прежде чем подписывать договор на 15–20 лет, пройдитесь по этим пунктам:

Проверьте кредитную историю: Зайдите на 1cb.kz или в egov — минимум 1–2 года без просрочек.
Пенсионные отчисления: Проверьте стабильность выплат за последние 6 месяцев. С января 2026 года пороги достаточности ЕНПФ выросли, так что если вы рассчитывали на «излишки» для взноса, перепроверьте сумму в приложении.
Долговая нагрузка: Ваш общий платеж по всем кредитам (включая будущую ипотеку) не должен превышать 50% от дохода. В идеале для комфортной жизни — не более 30–35%.
Документы:
- Справка о доходах (если вы не участник зарплатного проекта).
- Свидетельство о браке/разводе.
- Техпаспорт и правоустанавливающие документы на выбранное жилье.
- Уточните все скрытые платежи: оценка, страховка, нотариус, регистрация, комиссии.
Проконсультируйтесь с ипотечным брокером или на горячей линии банка: сравните 2–3 банка/программы.

На что обращать внимание заемщику

ГЭСВ (Годовая эффективная ставка вознаграждения): Это ваша главная цифра. Рекламная ставка может быть 15%, а ГЭСВ из-за страховок и комиссий — 22%. Сравнивайте банки только по ГЭСВ.

Комиссии: Спросите прямо: «Есть ли комиссия за организацию займа?». Она может составлять 1–2% от суммы кредита. При займе в 30 млн тенге это 600 000 тенге, которые нужно отдать банку сразу.

Досрочное погашение: Уточните, есть ли мораторий. По закону в большинстве случаев штрафов нет, но важно, чтобы вы могли гасить основной долг в любой день через приложение, а не только в дату платежа.

Страхование: Банк потребует застраховать недвижимость (обязательно) и вашу жизнь (часто добровольно-принудительно). Уточните, можно ли выбрать страховую компанию самостоятельно — это часто дешевле в 1.5–2 раза.

Метод погашения: Аннуитетный (равными долями) или дифференцированный (уменьшающимися). Дифференцированный выгоднее — переплата меньше, но в первые годы платить будет тяжелее.

Таблица ипотечных программ Казахстана (январь 2026 г.)

№	Банк	Продукт	Ставка	ГЭСВ	Срок займа	Первоначальный взнос	Цель программы
1	Halyk	Цифровая ипотека	С комиссией от 20,5% до 22,5% Без комиссии: от 22% до 24%	С комиссией от 23% до 25% Без комиссии: от 24,4% до 25%	от 6 месяцев до 240 месяцев	не менее 20% от стоимости жилья	приобретение недвижимости, готовой к эксплуатации
2	Halyk	Программа ипотечного жилищного кредитования «7-20-25»	7%	7,20%	до 25 лет	не менее 20% от стоимости жилья	Только на первичном рынке
3	Halyk	Строящееся жилье от партнера застройщика	от 5% до 18,5%	от 5,1% до 20,1%	от 12 мес. до 240 мес.	не менее 20% от стоимости жилья	Строящееся жилье от BL Group
4	Банк ЦентрКредит	JAÑA ипотека	5% – 15,5%	6% – 17,6%	до 15 лет	не менее 20% от стоимости жилья	на первичном и вторичном рынках
5	Банк ЦентрКредит	#Ипотека	20,55% – 22,35%	23,6% – 25%	до 15 лет	20%-30% от стоимости жилья	Приобретение жилья на первичном или вторичном рынке
6	Банк ЦентрКредит	#Ипотека (Партнерская программа с застройщиком)	7% – 18,75%	8,3% – 20,9%	до 15 лет	20%-30% от стоимости жилья	Приобретение жилья на первичном или вторичном рынке
7	Банк ЦентрКредит	#Ипотека ПЛЮС	18,1% – 22,05%	24,2% – 25%	до 15 лет	20%-30% от стоимости жилья (Клиент вправе в качестве первоначального взноса, предоставить в залог дополнительный объект обеспечения)	Приобретение жилья на первичном или вторичном рынке
8	Банк ЦентрКредит	#Ипотека ДДУ	20,55% – 22,35%	23,6% – 25%	до 15 лет	20%-30% от стоимости жилья	долевое участие в жилищном строительстве (Рассматриваются только аккредитованные ЖК)
9	Банк ЦентрКредит	#Ипотека ДДУ (Партнерская программа с застройщиком)	1,2% –18,75%	1,2% – 20,9%	до 15 лет	20%-30% от стоимости жилья	долевое участие в жилищном строительстве (Рассматриваются только аккредитованные ЖК)
10	Банк ЦентрКредит	7-20-25	7%	7,20%	до 25 лет	от 20%	Только на первичном рынке
11	ForteBank	Ипотека под залог недвижимости	22%	до 25%	от 60 до 180 месяцев	от 15%	приобретение жилой недвижимости/рефинансирование остатка по ипотечному займу
12	ForteBank	Ипотека под заклад денег	от 5% до 15%в зависимости от первоначального взноса	от 5,2% до 20%	от 60 до 180 месяцев	от 30 % до 70 %	приобретение жилой недвижимости (квартира в многоквартирном жилом доме, введенном в эксплуатацию)
13	Eurasian	Ипотека "7-20-25"	7%	7,20%	До 25 лет	20% стоимости залогового обеспечения. По инициативе заемщика допускается внесение первоначального взноса свыше 20%	приобретение нового жилья введенного в эксплуатацию у застройщика (заказчика, инвестора строительства)
14	Freedom	Цифровая ипотека на первичное жилье	22%	от 24,5% до 24,9%	от 5 до 20 лет	от 20%	Только на первичном рынке. Застройщик из списка на сайте Фридом
15	Freedom	Цифровая ипотека на вторичное жилье	22%	от 24,5% до 24,9%	от 5 до 20 лет	от 20%	Информация отсутствует
16	Freedom	Цифровая каскадная ипотека	от 12,5% или от 14,5% до 24% в замисимости от выбранного ЖК и срока	с 1 по 36 месяц (ставка 15.5%) с 37 по 60 месяц (ставка 17.5%) с 61 по 240 месяц (ставка 24%)	от 5 до 20 лет	от 20%	Только на первичном рынке. Застройщик из списка на сайте Фридом
17	Freedom	Программа «7-20-25»	7%	от 7,2% до 7,8%	от 3 до 25 лет	от 20%	Только на первичном рынке. Застройщик из списка на сайте Фридом
18	RBK	Ипотека в рамках сотрудничества с застройщиками	от 1,6% до 18,0%	от 1,6% (на 12 мес.) до 20%	от 12 до 180 мес.	от 20%	на приобретение недвижимого имущества и доли при долевом участии в жилищном строительстве
19	RBK	Ипотека 7-20-25	7%		до 25 лет	от 20%	Информация отсутствует
20	Altyn Bank	Ипотека	от 22,3% до 22,5%	от 24,93% до 24,98%	до 20 лет	от 20%	Информация отсутствует
21	Altyn Bank	Цифровая ипотека	от 22,3% до 22,5%	от 24,93% до 24,98%	до 20 лет	Информация отсутствует	Информация отсутствует
22	Altyn Bank	Партнерская ипотека	0,1% до 18%	от 0,1% до 19.56%	до 20 лет	от 20%	Партнерская программа с BI Group - Цифровая ипотека "Оңай" Партнерская программа с BAZIS-A - Ипотека "Тамаша Партнерская программа - Sensata Group ЖК из списка на сайте
23	Altyn Bank	Ипотека "7-20-25"	7%	от 7,23% до 7,3%	до 25 лет	от 20%	Приобретение первичного жилья
24	Нур-банк	Ипотека «Нур Шанырак»	13% - 18%	19,6% - 19,9%	до 20 лет	от 10%	Займы на приобретение жилой недвижимости, находящейся в залоге или на балансе банка
25	Отбасы банк	НАУРЫЗ	7% -9% (от социального статуса)	от 7,1 % до 13 %	до 19 лет.	• от 20% от суммы займа; • от 10% от суммы займа при приобретении первичного жилья в чистовой отделке.	Приобретение жилья, приобретение и ремонт приобретенного первичного жилья в рамках одного договора банковского займа.
26	Отбасы банк	Наурыз Жұмыскер	7% -9% (от социального статуса)	от 7,1 % до 13 %	до 19 лет.	• от 20% от суммы займа; • от 10% от суммы займа при приобретении первичного жилья в чистовой отделке.	Приобретение жилья, приобретение и ремонт приобретенного первичного жилья в рамках одного договора банковского займа.
27	Отбасы банк	Наурыз Әскери	9%	от 9,7% до 10,4%	до 19 лет.	от 0 % до 50 %	Первичное жилье (квартира в многоквартирном жилом доме), введенное в эксплуатацию, отвечающее требованиям банка к залоговому обеспечению.
28	Отбасы банк	Отау	7% -9%	от 7,3 % до 11,8 %	до 19 лет.	от 20%	Приобретение жилья, приобретение и ремонт жилья в рамках одного договора банковского займа
29	Отбасы банк	Женская ипотека «ҰМАЙ»	Индивидуально	Индивидуально	Индивидуально	Индивидуально	Приобретение жилой недвижимости как на первичном рынке (новостройки), так и на вторичном рынке
30	Отбасы банк	Вторичное жилье. Промежуточный займ	от 6% до 8,5%	от 6,2 % до 9,6 %	до 25 лет	Первоначальный взнос – 50%	ИЖС; приобретение квартиры/дома; ремонт жилища квартиры/дома; рефинансирование ипотечных кредитов других банков.
31	Отбасы банк	Вторичное жилье. Жилищный займ	от 3,5% до 5%	от 3,6 % до 6,9 %	до 25 лет	Первоначальный взнос – 50%, накопленный минимум за 3 года на депозите в Отбысы банке	ИЖС; приобретение квартиры/дома; ремонт жилища квартиры/дома; рефинансирование ипотечных кредитов других банков.
32	Отбасы банк	Нұрлы Жер	5%	5,20%	до 25 лет	от 20%	Информация отсутствует
33	Отбасы банк	Бақытты Отбасы (МГП 2-10-20)	2%	2,10%	до 20 лет.	10% Первоначальный взнос можно покрыть за счет жилищного сертификата от акимата вашего региона	Информация отсутствует
34	Отбасы банк	Свой дом	от 6% до 7% с последующим снижением от 3,5% до 5%	от 6,2% до 9% с последующим снижением от 3,6% до 6,9%		от 20%	Все новые объекты в рамках программы «Свой дом» размещаются на портале банка

Данный материал носит исключительно информационный характер и не является финансовой рекомендацией или офертой. Условия банков, включая процентные ставки, могут быть изменены. Перед открытием ипотеки рекомендуем уточнять актуальные условия непосредственно в отделениях банков или на их официальных ресурсах.

Читайте также: