Что выгоднее: досрочно закрыть ипотеку или копить на депозите

Вопрос о том, стоит ли досрочно закрывать ипотеку в Отбасы банке, остается одним из самых популярных среди заемщиков. Бывший банкир и экономист Султан Елемесов считает, что однозначного ответа здесь нет, а решение зависит не столько от ставки по кредиту, сколько от финансовой дисциплины самого человека.

По его словам, при нынешних условиях Отбасы банка досрочное погашение далеко не всегда оказывается самым выгодным вариантом.

«Наверное, самый популярный вопрос по Отбасы банку — нужно ли досрочно гасить ипотеку? И вроде ответ очевиден. Депозиты сейчас дают около 18%, при этом реальная стоимость займа в первые годы выходит примерно 15,5%: 8,5% × 2 минус 1,5% доходности депозита в Отбасы. А после перехода на жилищный заем ставка вообще становится ниже 5%. Получается, ЧДП делать невыгодно. Но, как всегда, есть нюансы», – считает экономист.

Чтобы показать разницу на практике, эксперт привел собственный пример. В 2016 году он купил однокомнатную квартиру за 11 млн тенге и начал сдавать ее в аренду. Затем сравнил два сценария: в первом весь доход от аренды направлялся на депозит, а во втором — на частичное досрочное погашение кредита.

По расчетам Елемесова, в первом случае к 2028 году удалось бы накопить около 52 млн тенге, из которых 26,6 млн составили бы проценты. Несмотря на переплату по ипотеке в размере 4,1 млн тенге, чистая выгода достигла бы 22,5 млн тенге.

Во втором варианте накопления составили бы около 45 млн тенге, проценты по депозиту — 18 млн тенге, а переплата по ипотеке снизилась бы до 2,6 млн тенге. Однако итоговая чистая выгода оказалась бы меньше — около 15,4 млн тенге. Разница между двумя подходами, по оценке экономиста, превышает 7 млн тенге.

При этом эксперт подчеркивает, что такая стратегия работает только в том случае, если свободные деньги действительно инвестируются, а не расходуются на повседневные покупки.

«Но так как с дисциплиной у меня все нормально, то в первом варианте уже в 2020 году я мог бы на накопленные деньги взять еще одну квартиру, что я по факту и сделал. Это еще около 7,1 млн тенге выгоды по второй ипотеке, плюс примерно 15 млн тенге роста стоимости жилья в 2021 году. В итоге простая финансовая дисциплина и базовое понимание банковских продуктов дали бы мне около 30 млн тенге дополнительной выгоды только за счет решения не делать ЧДП. Поэтому вопрос не в том, нужно ли досрочно гасить ипотеку. Вопрос в том, что вы сделаете с деньгами, если не направите их на ЧДП», – добавил он.

Экономист отмечает, что прежде чем принимать решение о досрочном погашении ипотеки, стоит просчитать альтернативные варианты использования свободных средств и оценить, смогут ли они принести более высокую доходность.