Иллюзия подорожания: эксперт объяснил, как нас «обманывает» первичка

Финансовый эксперт и бывший банкир Султан Елемесов заявил, что ощущение стремительного подорожания жилья в Казахстане во многом создаётся искусственно. По его словам, реальный рост стоимости недвижимости нередко искажается механизмами продаж на первичном рынке, передает Finratings.kz.

Елемесов отмечает, что именно первичный рынок формирует ценовую планку, а вторичный лишь подстраивается под неё. Однако цены в новостройках зачастую «раздуваются» рассрочками и партнёрскими ипотеками, которые автоматически увеличивают стоимость квартиры на 5–10%.

Эксперт приводит пример: ещё весной условное жильё стоило 100 млн тенге и продавалось по простой ипотеке — без скрытых наценок. Но после снижения предельной ставки выдача стандартной ипотеки резко усложнилась, и сделки перешли в партнёрские программы. В них та же квартира уже продаётся за 110 млн тенге.

«Покупатель платит примерно ту же сумму в виде ежемесячных платежей, но сам по себе переход на другой тип кредитования создаёт иллюзию роста цены на 10%», — объясняет Елемесов.

Спрос смещается с вторички на первичку — и снова раздувает цену

После ужесточения кредитования вторичного жилья часть спроса переключилась на первичный рынок. А там преобладают именно партнёрские ипотечные программы, где цена автоматически выше. Это, по словам эксперта, создаёт «бумажный рост цен», который далеко не всегда отражает реальное удорожание квадратного метра. Итог: цены растут не столько из-за рынка, сколько из-за механики сделок

Елемесов подчёркивает, что текущий скачок стоимости недвижимости в значительной степени связан не с реальным ростом цен, а с изменением условий кредитования и структуры спроса.

Поэтому казахстанцам важно понимать: резкое «подорожание» жилья может быть не экономической тенденцией, а следствием смены ипотечных инструментов, при которых цена в договорах автоматически увеличивается.