Ипотека может измениться в 2026 году: покупать квартиру сейчас или подождать

Ипотечный рынок Казахстана входит в фазу перестройки: кредитные организации ужесточили выдачу, Нацбанк готовит переход к индивидуальным ставкам, а стоимость квадратного метра продолжает обновлять максимумы. На этом фоне ключевой вопрос для покупателей звучит особенно остро: брать ипотеку сейчас или дождаться 2026 года?

Finratings.kz подготовил комплексный разбор.

Текущее состояние ипотечного рынка: доступность снижается

После повышения базовой ставки банки пересмотрели условия кредитования. Часть кредитных организаций временно приостанавливали выдачу, затем возобновили ее в ограниченном формате.

По данным krisha.kz, ипотека на вторичное жилье доступно только в пяти банках:

• Halyk Bank
• Банк ЦентрКредит
• ForteBank
• Altyn Bank
• Отбасы банк

Средние рыночные условия:

Отбасы банк – единственный, кто работает в стабильном режиме.

Что изменится в 2026 году: новая модель индивидуальной ставки

Нацбанк планирует внедрить методологию, при которой ставка будет зависеть от рискового профиля клиента, а не быть единой для всех.

Критерии формирования ставки:

• размер первоначального взноса
• коэффициент LTV
• срок кредита
• вероятность невозврата

Логика работы новой системы: высокий взнос + короткий срок = сниженная ставка; минимальный взнос + длинный срок = повышенная ставка.

Это приблизит ипотеку Казахстана к практике развитых стран, но не гарантирует снижения стоимости кредита.

Динамика цен на жилье: рынок ускоряется

С конца лета цены растут ежемесячно как на первичном, так и на вторичном рынке.

Алматы: средняя стоимость достигла исторического рекорда – 803 380 тг/кв. м.

Факторы роста:

1. удорожание строительных материалов
2. снижение темпов ввода жилья
3. инвестиционный спрос
4. ограничение ипотечных программ

Эксперты считают, что в первой половине 2026 года снижение маловероятно.

«Покупатели часто фокусируются на ставке, но ставка – это переменный параметр, который можно корректировать. Цена квартиры – нет. Если квадрат подорожает на 10–15%, выгода от гипотетического снижения ставки будет полностью нивелирована. В условиях высокой инфляции актив, который растет в цене, ценнее дешевого кредита. Оптимальная стратегия – фиксировать стоимость жилья сейчас, если платежеспособность позволяет», – говорит Айдар Бейсенов, независимый аналитик Finratings.

Сравнение стратегий: взять сейчас или ждать 2026 года?

Вариант 1. Оформить ипотеку сейчас

Плюсы:

• фиксация стоимости жилья до нового роста
• доступность объектов, которые могут исчезнуть с рынка
• возможность рефинансировать кредит при смягчении политики
• меньше конкурентов из-за ужесточения выдачи

Минусы: высокая ставка на старте и жесткий скоринг в банках.

Вариант 2. Ждать 2026 года

Плюсы: внедрение индивидуальной ставки (теоретически – шанс улучшить условия); вкладчики Отбасы могут получить жилищный займ по минимальной ставке.

Минусы:

• высокая вероятность роста цен на жилье
• риск того, что новая модель ставок окажется дороже
• сокращение доступной вторички
• усложнение требований к заемщикам

«Что влияет на ипотеку в 2026 году»

• Базовая ставка
• Индивидуальный риск заемщика
• Размер первоначального взноса
• Коэффициент LTV
• Срок кредита
• Состояние рынка жилья
• Политика банков по ликвидности

Когда выгоднее брать ипотеку

Если вы нашли жилье по цене ниже рыночной, конкуренция на рынке низкая и есть возможность в будущем рефинансировать кредит, то оформлять ипотеку стоит уже сейчас. А вот если вы ожидаете переход на жилищный заем в Отбасы банке, не располагаете 20% первоначального взноса или ваш доход нестабилен, рациональнее отложить решение и подождать более подходящих условий.

Подытожим: рынок движется в сторону индивидуализации ставок и роста стоимости квадратного метра. Поэтому в 2025–2026 годах ключевым фактором становится не ставка, а возможность зафиксировать стоимость жилья, пока рынок не ушел выше.

Оптимальная стратегия:

• оформлять ипотеку сейчас, если объект найден и платежеспособность стабильна;
• ждать – только вкладчикам Отбасы с высоким уровнем накоплений.