Как проверить квартиру перед покупкой: 12 опасных дефектов

Зачем проверять квартиру именно сейчас

В конце 2025 года ремонт в Казахстане стал удовольствием не из дешевых. Цены на стройматериалы и услуги бригад выросли, поэтому покупка квартиры «с сюрпризом» может обойтись вам слишком дорого. Пропущенная при осмотре старая проводка или продуваемые окна увеличат ваши расходы на 2–3 миллиона тенге уже в первый месяц. Внимательный осмотр — это ваша страховка и главный аргумент для снижения цены.

Факты и цифры: цена невнимательности

Многие дефекты кажутся мелочами, пока вы не начнете их устранять. Вот реальная стоимость работ в тенге, с которыми часто сталкиваются покупатели:

Цены актуальны на ноябрь 2025 года и зависят от региона и сложности работ.

Сценарии: как смотрят квартиру разные люди

Сценарий 1: «Эмоциональный покупатель». Вы заходите, видите свежий ламинат, красивые шторы и приятный вид из окна. Риелтор торопит, говорит, что есть другие желающие. Вы даете задаток, боясь упустить вариант. Через неделю выясняется, что красивая натяжная пленка на потолке скрывает следы постоянных потопов, а в квартире холодно из-за щелей в стенах. В итоге вы получаете незапланированный ремонт и стресс.

Сценарий 2: «Прагматичный покупатель». Вы приходите на осмотр днем, берете с собой фонарик и техпаспорт. Вы не стесняетесь открывать шкафы, включать воду и задавать вопросы. Вы видите реальное состояние жилья, а не «картинку». По итогу, вы либо отказываетесь от проблемного объекта, либо аргументированно сбиваете цену на сумму предстоящего ремонта.

Чек-лист осмотра: список важных мелочей

Возьмите этот список с собой. Не бойтесь показаться дотошным — вы тратите свои миллионы.

1. Подъезд и стены дома

• Запахи: Еще до входа в квартиру принюхайтесь. Запах сырости говорит о проблемах в подвале (актуально для первых этажей).
• Внешние стены: Посмотрите на фасад. Если видите следы «заплаток» или утепления снаружи только одной квартиры — значит, стены промерзают.

2. Планировка и документы

• Сверка с техпаспортом: Это критически важно. Возьмите план (техпаспорт) и пройдите по комнатам. Если кухня объединена с комнатой или увеличен санузел, а в документах этого нет — у вас будут проблемы при оформлении ипотеки или дальнейшей продаже.
• Мокрые зоны: Убедитесь, что ванная и кухня находятся на своих местах. Переносить их над жилыми комнатами соседей запрещено.

3. Окна и вентиляция

• Тяга: Приложите лист бумаги к вентиляционной решетке на кухне и в санузле при открытом окне. Он должен «прилипнуть». Если лист падает — вентиляция не работает, в квартире будет душно и сыро.

• Плесень: Внимательно осмотрите углы вокруг окон и откосы. Черные точки — это грибок, вывести который очень сложно.

4. Электрика и сантехника

• Напор воды: Откройте краны в ванной и на кухне одновременно. Напор не должен падать. Слабый напор на верхних этажах — частая болезнь старого фонда.
• Состояние труб: Посмотрите на трубы под раковиной и стояки в туалете. На них не должно быть ржавчины и влаги.
• Розетки: Включите зарядку от телефона в разные розетки. Они не должны искрить или выпадать из стены.

Местные особенности

• Сейсмика (Алматы и юг): В панельных домах обратите внимание на ригели — это выступающие балки под потолком. Их ни в коем случае нельзя штробить или срезать. Если видите, что ригель поврежден ради красивого ремонта — откажитесь от покупки, это опасно.
• Отопление (Астана и север): В угловых квартирах обязательно потрогайте сам угол стены. Он не должен быть ледяным или мокрым. В суровом климате промерзание швов — частая проблема.
• Долги ОСИ/КСК: Попросите показать последние квитанции. В Казахстане долги за целевые сборы (ремонт крыши, лифта) могут «висеть» на квартире, и их придется гасить новому собственнику.

Что это значит для вас: 5 шагов к безопасной покупке

1. Подготовьтесь: Идите на осмотр в светлое время суток. Возьмите с собой фонарик, блокнот и рулетку.
2. Не верьте на слово: Фраза «здесь все поменяно» требует проверки. Попросите чеки на работы или просто внимательно осмотрите узлы.
3. Говорите с соседями: Позвоните в дверь к соседям. Спросите, тепло ли зимой, не шумят ли квартиранты сверху. Это самый честный источник информации.
4. Слушайте дом: Попросите выключить телевизор в квартире. Послушайте, слышно ли лифт или разговоры за стеной.
5. Торгуйтесь: Если нашли недостатки, не спешите уходить. Оцените стоимость ремонта по нашей таблице и предложите продавцу скидку.

Данный материал носит информационный характер. Для проверки технически сложных объектов или частных домов рекомендуется приглашать профильного специалиста по технадзору.