«Анти-схема Долиной»: в России меняют правила возврата проданных квартир

Власти России предложили внедрить принципиально новый порядок защиты покупателей жилья – реакцию на серию громких судебных споров, когда продавцы спустя время пытаются вернуть квартиры, заявляя, что сделка была совершена под давлением или в условиях обмана. Самый обсуждаемый пример – конфликт с участием народной артистки Ларисы Долиной, который стал мемом, получил собственную статью в Википедии и вывел проблему на федеральный уровень, передает Finratings.kz со ссылкой на lenta.ru.

Именно после этого случая Госдума предложила «защитный механизм», который должен исключить ситуации, когда квартира уходит продавцу, а деньги – исчезают.

Почему вопрос стал критическим

Сегодня судебная практика складывается так, что, признав сделку недействительной, суд возвращает недвижимость прежнему владельцу. А покупатель, даже действовавший полностью добросовестно, теряет и квартиру, и уплаченные средства. Продавцы, особенно пожилые люди, нередко заявляют, что их ввели в заблуждение. Но факт остается фактом – финансовых средств у них нет, а пострадавшим фактически становится покупатель.

Именно этот перекос и предложено исправить.

Что меняется: ядро «анти-схемы Долиной»

Депутаты предлагают ввести принцип встречного исполнения. Теперь у покупателя появляется защита, аналогичная залоговому праву:

• квартира остаётся у покупателя, даже если сделка признана недействительной;
• продавец получает год, чтобы вернуть деньги, которые он получил при продаже;
• если возврат средств не произведён в срок, недвижимость автоматически закрепляется за добросовестным покупателем.

Смысл нововведения – прекратить практику, при которой суд признает сделку недействительной, но ставит покупателя в позицию второго потерпевшего.

Юристы подчеркивают: это не наказание продавца, а защита баланса интересов сторон.

Что будет с пожилыми продавцами

Сложный вопрос, который уже вызвал дискуссии. Если продавец действительно стал жертвой мошенников, обязанность вернуть деньги в течение года для него может оказаться непосильной.

Однако эксперты отмечают, что государство должно защищать прежде всего добросовестного приобретателя; продавец, утративший деньги из-за мошенников, все равно защищается судом; суды смогут учитывать обстоятельства, но фундаментальный принцип возврата средств останется неизменным. Иначе схема будет легко воспроизводиться снова и снова.

Как это повлияет на рынок вторичного жилья

Если инициатива станет законом, изменения ощутят все участники рынка:

• покупатели получат фактическую страховку,
• мошенники потеряют мотив придумывать схемы давления на продавцов,
• риелторы и банки смогут безопаснее сопровождать сделки,
• количество оспариваний сделок может сократиться кратно.

Юристы называют механизм «самой логичной реформой в сфере недвижимости за последние годы», поскольку впервые интересы покупателя поставлены в один ряд с интересами жертвы мошенников.