В каком возрасте ипотека перестаёт быть выгодной

Ипотека остаётся одним из самых популярных способов покупки жилья, однако универсального правила «чем раньше — тем лучше» не существует. Эксперты отмечают, что ипотека — это дорогой финансовый инструмент, эффективность которого зависит от возраста, дохода, процентной ставки и срока кредита. За пределами этих условий она всё чаще превращается не в инвестицию, а в покупку комфорта ценой существенной переплаты, передает Finratings.kz.

Аналитики проекта «Чёрный лебедь, рак и щука» разобрали, в каких жизненных периодах ипотека может быть рациональной, а когда аренда остаётся более выгодным решением.

Ипотека против аренды: ключевое различие

При аренде ежемесячный платёж является чистым расходом — деньги не формируют актив. В ипотеке платёж состоит из двух частей: процентов (расход) и погашения основного долга (накопление актива). Однако при высоких ставках в первые 8–12 лет почти весь платёж уходит именно на проценты. В таком случае ипотека по своей экономической сути начинает напоминать аренду, но обходится в 2–2,5 раза дороже.

В каком возрасте ипотека оправдана

25–30 лет.
Ипотека возможна только при умеренном кредите и платеже не выше 25–30% дохода. Основной риск — брать максимальную сумму «на будущее» при нестабильных доходах и высокой ставке.

30–35 лет.
Эксперты называют этот период оптимальным окном. Доход уже стабилен, карьера продолжается, а срок кредита 15–20 лет не конфликтует с выходом на пенсию.

35–40 лет.
Ипотека допустима, но с ограничениями: срок — не более 15–20 лет, платёж — до 25% дохода. В этом возрасте выше цена ошибки из-за возросших обязательств.

40–45 лет.
Пограничная зона. Ипотека становится способом закрыть жилищный вопрос ценой снижения будущей финансовой гибкости. Возможна лишь при сроке до 10–15 лет, первоначальном взносе от 40% и наличии дополнительных накоплений.

45 лет и старше.
Экономически нецелесообразно. Ипотека начинает конкурировать с пенсионными накоплениями и усиливает уязвимость к рискам здоровья и рынка труда.

Роль ставки и срока

При ставках 20–25% годовых (ГЭСВ) ипотека почти всегда проигрывает аренде с точки зрения денег. Точка безубыточности либо наступает очень поздно, либо не наступает вовсе — для оправдания переплаты жильё должно дорожать на 5–6% ежегодно на протяжении десятилетий.

Ипотека становится рациональной при следующих условиях:

• ставка — умеренная (около 10–12%);

• арендная плата составляет не более 60% ипотечного платежа;

• планируемый срок проживания — свыше 10 лет;

• значительный первоначальный взнос.

Если аренда обходится вдвое дешевле ипотеки, а ставка остаётся высокой, аренда чаще оказывается выгоднее, особенно если разницу удаётся инвестировать.

Когда ипотека — рациональный выбор

Эксперты выделяют несколько обязательных критериев:

• платёж по ипотеке не превышает 25% дохода;

• кредит заканчивается минимум за 5 лет до выхода на пенсию;

• есть финансовая подушка на 6–12 месяцев жизни;

• ставка не выше долгосрочных темпов роста доходов.

Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, ипотека перестаёт быть экономически разумной — независимо от возраста и желания иметь «собственное жильё».