Жилье в Казахстане дорожает: что происходит с ценами в Алматы и Астане

Автор: Данияр Ахметов

Эксперт, редактор Finratings.kz

Жилье в Казахстане дорожает: что происходит с ценами в Алматы и Астане

Фото Крыша

Казахстанский рынок недвижимости вступил в 2026 год в фазе «ценового шторма». По итогам прошлого года цены на жилье в среднем по стране выросли на 16,5%, при этом в мегаполисах динамика оказалась еще более агрессивной. Главным событием стало обновление исторического максимума в Алматы, где стоимость квадратного метра перешагнула психологическую отметку.

Рекорды мегаполисов: Алматы и Астана в лидерах

В 2025 году цены на квартиры в крупных городах росли опережающими темпами. Алматы официально закрепил за собой статус самого дорогого города страны:

Алматы: Средняя цена квадратного метра превысила 820 тысяч тенге. В сегменте новостроек рост составил рекордные 20%.
Астана: Столица показала рост на 18%, вплотную приблизившись к алматинским показателям.

Основным драйвером подорожания стали новостройки. Застройщики начали корректировать прайсы еще в конце 2025 года, не дожидаясь официального вступления в силу новых налоговых норм.

Три главных фактора роста цен в 2026 году

Эксперты выделяют три ключевые причины, которые продолжают толкать стоимость «квадрата» вверх:

Налоговая реформа (НДС 16%): С 1 января 2026 года ставка НДС выросла с 12% до 16%. Кроме того, застройщики лишились части прежних налоговых льгот. Это напрямую отразилось на себестоимости строительства.
Дефицит предложения: Изменения в законе о долевом строительстве ужесточили требования к компаниям. В результате количество новых проектов на рынке сократилось, что при стабильном спросе всегда ведет к росту цен.
Ажиотажный спрос: В декабре 2025 года в Казахстане был зафиксирован трехлетний рекорд по количеству сделок (более 53 тысяч за месяц). Люди стремились вложить средства в недвижимость до вступления в силу нового Налогового кодекса.

Что ждать покупателям в ближайшее время

Несмотря на резкий старт года, эксперты не ожидают бесконечного роста. Рынок переходит в стадию адаптации.

Прогноз на 2026 год	Детали
Структура жилья	70–72% рынка по-прежнему будет занимать эконом- и комфорт-класс.
Вторичный рынок	Начнет постепенно «подтягиваться» за новостройками, но с небольшим лагом.
Ипотека	Программы «7-20-25» и «Наурыз» останутся главными инструментами, поддерживающими спрос.
Коммерческая недвижимость	В Астане и Алматы ожидается сохранение высокого темпа роста из-за дефицита качественных площадей.

Что это значит для вас

Для планирующих покупку: Сиюминутного отката цен ждать не стоит. НДС уже заложен в стоимость новых проектов. Если вы нашли подходящий вариант в доме, строительство которого началось до 2026 года (на такие объекты старые налоговые нормы могут действовать дольше), это может быть выгодным вложением.
Для инвесторов: Наибольший потенциал роста сохраняется у ликвидных однокомнатных квартир в районах с развитой инфраструктурой. Вторичное жилье в старом фонде, напротив, может начать терять в цене из-за высоких затрат на содержание.
Для продавцов: Сейчас удачное время для выхода на сделку, так как спрос на фоне новостей о налогах остается высоким, а покупатели психологически привыкли к новым ценовым уровням.