Ипотека в новостройке: кто ответит, если дом не достроят

Покупка квартиры в новостройке через ипотеку по-прежнему вызывает у казахстанцев главный вопрос: кто будет отвечать, если стройка остановится или дом окажется проблемным. Особенно часто этот вопрос возникает при кредитовании через Отбасы банк, который активно работает с первичным рынком. За разъяснениями редакция Finratings.kz обратилась в пресс-службу Отбасы банка.

Отмечается, что роль банка в таких сделках сильно ограничена – и это важно понимать заранее.

Какие объекты допускаются к ипотеке

Отбасы банк, по заверениям пресс-службы, не кредитует все подряд. Фильтр максимально жесткий.

Ипотека выдается только в двух случаях:

1. если дом уже сдан в эксплуатацию и есть официальный акт ввода;
2. если жилье строится, но объект имеет гарантию АО «КЖК» – Казахстанской жилищной компании.

Без этих условий кредит, как правило, не одобряется. Это означает, что банк не финансирует «серые» стройки и проекты без государственной финансовой защиты.

Что именно проверяет банк – и чего не делает

“Важно понимать границу ответственности. Отбасы банк – финансовый институт, а не технический надзор. Банк проверяет наличие гарантии Казахстанской жилищной компании, юридическую чистоту сделки, отсутствие обременений на земельный участок, наличие разрешительных документов на привлечение средств дольщиков”, – отмечают в Отбасы банке.

При этом банк не проверяет:

• качество стройматериалов;
• соблюдение СНиПов;
• ход строительства;
• отделку, шумоизоляцию, лифты и инженерные решения.

Эти вопросы, по словам представителей банка, находятся за пределами его полномочий.

Если стройка встала – кто несет ответственность

Здесь кроется главный нюанс, о котором часто не говорят.

• Застройщик отвечает за сроки, качество и соответствие проекту. Именно к нему предъявляются основные претензии.
• КЖК несет финансовую ответственность. Если застройщик обанкротится, компания обязана достроить объект за счет собственных средств.
• Отбасы банк ответственности за недострой не несет. Его обязательства ограничиваются выдачей и обслуживанием кредита.

При этом заемщик обязан продолжать выплачивать ипотеку, даже если у ЖК возникли проблемы. Претензии по стройке направляются застройщику и гаранту, но не Отбасы банку.

Насколько высок риск для вкладчика в 2026 году

По оценкам экспертов, риск попасть на «недострой» через Отбасы банк сегодня минимален – именно из-за обязательного участия КЖК. Фактически банк переложил ключевые строительные риски на гаранта.

Однако есть важный момент: даже при наличии ипотеки техническое качество дома никто не гарантирует. Независимая оценка проводится только с точки зрения стоимости залога, а не комфорта проживания.

Что стоит проверить самому

Эксперты советуют не ограничиваться одобрением банка.

Перед покупкой стоит:

• проверить ЖК по судебным спорам;
• посмотреть «черные списки» акимата;
• изучить историю застройщика;
• убедиться, что гарантия КЖК действительно действует.

Даже партнерство с банком не всегда означает отсутствие проблем на земле или в документах.

Таким образом, Отбасы банк снижает финансовые риски, но не отвечает за стройку. 

Напомним, ранее ​Отбасы банк выступил с официальным заявлением по ситуации вокруг жилого комплекса Montblanc в Алматы. Поводом стали сообщения в социальных сетях о возможном участии банка в реализации квартир в этом объекте. В акимате Алматы ЖК был классифицирован как незаконное строительство, подлежащее демонтажу.

В банке подчеркнули, что не сотрудничали с застройщиком MGM Development, не заключали с ним никаких соглашений и не размещали рекламу или информацию о проекте Montblanc на своих официальных площадках.

Читайте также: Отбасы банк объяснил выселение гимнастов из здания бывшего отеля «Думан»