Какие квартиры трудно продать в Казахстане: 7 главных рисков

1. Квартиры без ремонта

Покупатели всё чаще делают выбор в пользу готовых вариантов — с современным ремонтом и минимальными вложениями после сделки.

«Покупатели стали гораздо рациональнее: они оценивают не только цену квартиры, но и будущие вложения в ремонт. Даже в хорошем районе жильё без обновления продаётся дольше — спрос смещается к новым домам или к вторичке с уже готовым ремонтом», – отметчает АН SWEET HOME Наталья Калмыкова.

Эксперты отмечают: если квартира без ремонта, есть два варианта — привести её в базовый порядок или сразу заложить дисконт. Покупатель должен понимать, что его будущие расходы уже учтены в цене.

2. Старый жилой фонд и ограничения по ипотеке

В Казахстане около трети сделок проходят с привлечением ипотеки. Если объект не подходит под банковские требования, аудитория покупателей резко сужается.

Банки не кредитуют:

• каркасно-камышитовые и саманные дома;
• деревянные здания;
• жильё старше 60 лет.

При покупке «под перепродажу» важно учитывать год постройки и материал дома — низкая ликвидность может проявиться через несколько лет при выходе из актива.

3. Проблемы с документами

Ошибки в документах — одна из самых частых причин затягивания сделки.

Необходимо проверить:

• правоустанавливающий документ;
• технический и кадастровый паспорт;
• соответствие фактической планировки данным в техпаспорте;
• отсутствие залогов, арестов и судебных споров.

Любые несоответствия автоматически снижают интерес покупателей и могут привести к отказу банка в кредитовании.

4. Неузаконенные перепланировки

Если изменения в квартире не отражены в техническом паспорте, банк, как правило, отказывает в ипотеке. Это автоматически исключает значительную часть потенциальных покупателей.

Даже узаконенные перепланировки некоторые кредиторы рассматривают с осторожностью, поэтому юридическую чистоту объекта лучше проверить заранее.

5. Неудобная планировка

Большая площадь не гарантирует ликвидности. Покупатели оценивают функциональность.

К проблемным вариантам относятся квартиры с:

• длинными коридорами и «мёртвыми зонами»;
• кухней 6 кв. м и меньше;
• совмещённым санузлом;
• отсутствием балкона или лоджии.

Полезная площадь ценится выше формального метража.

6. Первый и последний этаж

Эти варианты многие покупатели отсеивают сразу.

Первый этаж ассоциируется с шумом, сыростью и вопросами безопасности. Последний — с протечками крыши и перегревом летом.

Даже при хорошем состоянии дома дисконт к рыночной цене, как правило, неизбежен.

7. Вид из окна и состояние дома

Обветшалый фасад, неприятный запах в подъезде, окна на стройку или мусорные баки заметно снижают привлекательность объекта.

«Большинство покупателей считают наиболее ликвидными квартиры на средних этажах — их проще продать и легче купить “для себя”. Верхние этажи чаще выбирают иногородние покупатели или молодые люди, а первые — люди старшего возраста. Что касается вида из окна — он напрямую влияет на цену. Квартиры с хорошим видом на парк, озеро или панораму города обычно стоят дороже аналогичных по площади. А вот неудачный вид снижает привлекательность объекта. Продать такую квартиру можно, но, как правило, уже с дисконтом к рыночной цене», – подчеркнул АН New Stage Real Estate Дмитрий Воронин.

Таким образом, если объект относится к категории неликвидных, удерживать высокую цену не имеет смысла. Рынок учитывает характеристики квартиры, а не ожидания продавца. Закладывать торг заранее и объективно оценивать риски — стратегия, которая позволяет не замораживать капитал на месяцы.