Неликвидное жилье: какие квартиры трудно продать в 2026 году

Рынок недвижимости Казахстана в 2026 году демонстрирует высокую избирательность со стороны покупателей. В условиях, когда стоимость квадратного метра остается стабильно высокой, а доступность ипотечных программ напрямую зависит от характеристик объекта, выбор жилья для покупки или инвестиций требует тщательного анализа. Согласно данным аналитического обзора Krisha.kz, эксперты выделили категорию объектов, которые могут месяцами ожидать покупателя, требуя при этом значительного дисконта.

Кризис «вторички»: почему ремонт стал определяющим фактором

Одной из главных причин низкой ликвидности жилья сегодня является отсутствие современного ремонта. Если десятилетие назад покупатели охотно рассматривали варианты «под отделку» или жилье в среднем состоянии, то текущие реалии изменили приоритеты.

По мнению Натальи Калмыковой, представителя АН SWEET HOME, покупатели стали гораздо рациональнее. Рост стоимости строительных материалов и услуг по ремонту в Казахстане привел к тому, что приобретение квартиры, требующей замены инженерных сетей (труб, проводки), окон и дверей, становится экономически невыгодным. Потребитель предпочитает переплатить за готовый вариант, чтобы избежать долгого и дорогостоящего процесса восстановления жилья.

Для продавца это означает два пути: либо инвестировать в базовое приведение квартиры в порядок (предпродажная подготовка), либо закладывать существенный дисконт, который покроет расходы будущего владельца на капитальный ремонт.

Возраст дома и ипотечные ограничения

В Казахстане примерно каждая третья сделка на рынке недвижимости осуществляется с привлечением заемных средств. Это делает ликвидность жилья напрямую зависимой от политики банков второго уровня (БВУ) и Отбасы банка.

Ипотечный «фильтр»

Банковские структуры устанавливают жесткие требования к залоговому имуществу. На сегодняшний день большинство финансовых институтов отказывают в кредитовании объектов:

• старше 60 лет;
• построенных из каркасно-камышитовых, саманных или деревянных материалов;
• имеющих критический износ несущих конструкций.

Если квартира не подходит под условия ипотеки, круг потенциальных покупателей сужается до тех, кто располагает полной суммой наличными. По оценкам экспертов, это снижает шансы на быструю продажу более чем на 70%. При покупке жилья старше 50 лет инвестор рискует столкнуться с тем, что через 5–10 лет продать такой объект будет практически невозможно.

Юридические барьеры: документы и перепланировки

Проблемы с документацией остаются одной из самых частых причин срыва сделок. Согласно законодательству РК, любые изменения в конфигурации жилого помещения должны быть узаконены и отражены в техническом паспорте.

Основные юридические риски:

• Неузаконенные перепланировки: Перенос мокрых зон, демонтаж несущих стен или объединение лоджий без разрешения делают объект непригодным для ипотеки.
• Ошибки в правоустанавливающих документах: Расхождения в данных владельца, наличие обременений (залогов, арестов) или судебных споров.
• Сложные наследственные дела: Наличие скрытых наследников может затянуть проверку чистоты сделки.

Эксперты рекомендуют приводить документы в соответствие с фактическим состоянием жилья до выставления его на продажу, чтобы не потерять реального покупателя на этапе проверки банком.

Эргономика пространства: за что покупатель не хочет платить

Ликвидность объекта также зависит от его планировочных решений. Современный покупатель ориентируется на «полезную площадь», избегая переплаты за нефункциональные квадратные метры.

К категории труднопродаваемых относятся квартиры с:

1. Маленькими кухнями: Помещения площадью менее 6 кв. м значительно снижают интерес семейных покупателей.

2. Неудобными коридорами: Длинные и узкие пространства («мертвые зоны»), которые невозможно использовать для хранения.

3. Совмещенными санузлами в многокомнатных квартирах: Для жилья площадью более 60 кв. м это считается существенным минусом.

4. Отсутствием балкона или лоджии: В условиях городского жилья это снижает комфорт проживания и, как следствие, цену.

Этажность и визуальные характеристики

Традиционные предпочтения казахстанцев относительно «средних этажей» сохраняют свою актуальность. Первый и последний этажи традиционно считаются менее ликвидными.

Первый этаж ассоциируется с повышенным уровнем шума, рисками безопасности и возможной сыростью из подвальных помещений. Последний этаж вызывает опасения из-за потенциальных протечек кровли и температурного дискомфорта (жара летом, холод зимой). Однако, как отмечает Дмитрий Воронин (АН New Stage Real Estate), эти недостатки могут быть нивелированы отличным состоянием дома, наличием технического этажа и качественной работой ОСИ (Объединения собственников имущества).

Вид из окна также стал монетизируемым фактором. Панорама на горы или парк может добавить к стоимости до 10–15%, в то время как вид на мусорные баки, шумную магистраль или стену соседнего дома заставляет продавца идти на уступки.

Что это значит для вас

Понимание факторов неликвидности помогает избежать финансовых потерь как при покупке, так и при продаже недвижимости.

• Для инвесторов: Покупка жилья в старом фонде (старше 50 лет) связана с высоким риском «замораживания» капитала. Через несколько лет банки могут прекратить кредитование таких домов, что резко снизит их рыночную стоимость.
• Для покупателей «для себя»: Выбирая квартиру на первом или последнем этаже, либо с неудачной планировкой, вы имеете законное основание требовать дискомнт от рыночной цены.
• Для продавцов: Если ваша недвижимость относится к одной из категорий риска, эксперты рекомендуют не удерживать завышенную цену. Быстрая сделка с торгом часто выгоднее, чем многомесячное ожидание, учитывая инфляцию и упущенные возможности по вкладам.
• Юридическая проверка: Перед внесением задатка сверьте фактическую планировку с техпаспортом. Любое расхождение — это ваши будущие расходы на легализацию или риск отказа в ипотеке при последующей продаже.

Материал подготовлен на основе данных экспертов Krisha.kz и носит информационный характер.