Почему квартиры в Алматы стоят до 800 тысяч за «квадрат»: разбор цены

Средняя цена квадратного метра в новостройках Алматы сегодня достигает 750–850 тысяч тенге. При этом, как отмечают эксперты, основную часть стоимости формируют объективные расходы, а не прибыль девелоперов.

«Часто высокую цену объясняют “жадностью застройщиков”, но если разложить около 800 тысяч тенге за квадрат, видно, что основная часть уходит на строительство и землю», — поясняет эксперт Qazaq Expert Club Диляра Сейтнурова.

Основные расходы — стройка и участок

По словам эксперта, крупнейшая статья — непосредственно строительство, на которое приходится до 380 тысяч тенге за квадратный метр. В эту сумму входят материалы, зарплаты и затраты на сейсмоусиление.

Вторым ключевым фактором остаётся стоимость земли — до 180 тысяч тенге за квадрат. В центральных районах Алматы её доля может достигать четверти всей стоимости жилья, что значительно влияет на итоговую цену.

Эксперт отмечает, что именно сочетание стоимости земли и строительства формирует разброс цен по районам. В отдалённых частях города жильё эконом-класса стоит от 480 тысяч тенге за м², тогда как в верхней части Алматы цены на новостройки могут превышать 1,5 млн тенге за квадрат.

Налоги и кредиты увеличивают цену

Дополнительную нагрузку создаёт налоговая политика. После повышения НДС до 16% на каждый квадратный метр приходится до 160 тысяч тенге, что составляет около 20% от стоимости жилья.

Кроме того, застройщики несут расходы на маркетинг, содержание офисов продаж и обслуживание кредитов, что также закладывается в цену. По оценке эксперта, чистая прибыль застройщиков составляет всего 6–8% от стоимости квадратного метра, что считается относительно низким показателем с учётом рисков отрасли.

Цены могут продолжить рост

Эксперт также указывает, что обсуждаемые новые обязательства для девелоперов — например, участие в строительстве школ и детсадов — могут дополнительно увеличить стоимость жилья ещё на 15–20 тысяч тенге за квадратный метр.

Таким образом, рост цен на жильё в Алматы обусловлен совокупностью факторов, где ключевую роль играют не доходы застройщиков, а структура затрат и усиливающаяся нагрузка на отрасль.