Что разгоняет цены на квартиры в Алматы: исследование Нацбанка

Квартира в Алматы давно перестала быть просто жильем. Для многих это уже дорогой актив, на который приходится копить годами или влезать в крупную ипотеку. И теперь стало понятнее, почему цены в городе так сильно оторвались от остального Казахстана.

Исследование Нацбанка показало, что квартиры в Алматы почти в два раза дороже, чем в большинстве городов страны. Исключениями стали только Астана и Шымкент. Но дело не только в статусе мегаполиса или спросе. На цену влияет целый набор деталей, которые в Алматы особенно чувствительны.

Одна из главных причин – локация.

“В Алматы разница между районами ощущается особенно резко. Самое дорогое жилье продается в Бостандыкском районе, а самые доступные варианты чаще встречаются в Турксибском. Отдельный фактор, который давно работает как ценовой фильтр, – расположение выше Аль-Фараби. Такая квартира автоматически становится дороже более чем на 20%”, – отмечают аналитики Национального банка РК.

Влияет и тип дома. Панельные дома в Алматы стоят дешевле монолитных и кирпичных. Разница вроде бы не выглядит огромной, но на больших суммах она уже ощутима. Монолитные квартиры дороже панельных на 3,2%, кирпичные – на 4,7%.

Имеет значение даже этаж. Квартира на последнем этаже в Алматы обойдется дешевле примерно на 4,8%, на первом можно сэкономить 2,5%. То есть покупатели по-прежнему готовы переплачивать за более комфортное расположение внутри самого дома.

Отдельно аналитики обратили внимание на высоту потолков.

“Каждый дополнительный метр потолка поднимает среднюю цену квадратного метра почти на 19,4%. Для рынка это очень чувствительный фактор, особенно в городе, где покупатели готовы платить не только за метры, но и за ощущение уровня жилья”, – подчеркивается в исследовании.

Интересно и то, что основной рынок в Казахстане – это не новое жилье, а довольно возрастной фонд. Медианный возраст квартиры по стране составляет 15 лет, средний – 23 года. То есть большая часть продаваемого жилья была построена еще до независимости. При этом каждая четвертая квартира все же новая, а 25,6% объектов были построены с 2021 года.

Есть и более доступные сегменты. Например, квартиры в бывших общежитиях в среднем дешевле на 14,7%. А жилье, которое еще строится и будет введено в эксплуатацию в 2026-2028 годах, обходится примерно на 12,4% дешевле.

Если смотреть шире, Алматы остается городом, где цена квартиры складывается не из одного фактора, а сразу из нескольких. Здесь важны район, тип дома, этаж, потолки и даже то, по какую сторону города находится объект. Поэтому жилье в Алматы дорогое не только потому, что это большой город, а потому что рынок внутри него сам по себе очень жестко делит квартиры на престижные и более доступные.

Напомним, владельцев домов и квартир могут обязать платить от 2 тыс. до 20 тыс. тенге в год. Пилот хотят запустить в Алматы, Шымкенте и Жамбылской области.