Как оформить повышение стоимости аренды и что делать при споре

Как собственнику оформить повышение стоимости аренды

Если договор предусматривает право собственника на одностороннее повышение стоимости, необходимо строго соблюдать порядок, установленный договором.

По словам Айданы Кусатаевой, собственнику следует проверить, наступил ли срок очередного повышения, рассчитать новую сумму в соответствии с условиями договора, направить уведомление предусмотренным способом, соблюсти срок предупреждения и указать дату, с которой будет применяться новая стоимость.

В уведомлении рекомендуется указать дату и номер договора, адрес жилья, действующую и новую стоимость аренды, пункт договора, который позволяет изменить цену, дату начала применения новой суммы, а также реквизиты для оплаты.

Если же договор не предусматривает права на одностороннее повышение, собственнику необходимо сначала направить предложение об изменении стоимости и получить согласие арендатора. После этого стороны должны подписать дополнительное соглашение.

«Если арендатор не согласен, собственник не может навязать ему новую цену. В такой ситуации он может продолжить договор на прежних условиях, дождаться окончания срока договора и предложить новую стоимость при заключении нового договора либо прекратить договор в случаях, предусмотренных законодательством и самим договором», — пояснила адвокат.

Она также обращает внимание, что повышение стоимости аренды не должно оформляться задним числом.

Куда обращаться при споре

Если арендатор считает повышение стоимости незаконным, адвокат рекомендует сначала направить собственнику письменную претензию. В ней необходимо указать:

• действующий размер платы;
• причины несогласия с повышением;
• отсутствие соответствующего условия в договоре;
• требование прекратить необоснованные начисления;
• готовность продолжать платить прежнюю договорную сумму.

Если урегулировать спор не удалось, арендатор вправе обратиться в суд. Отдельно юрист обращает внимание на ситуации, когда собственник пытается самостоятельно выселить жильца.

«Если собственник применяет силу, угрожает, меняет замки или удерживает вещи арендатора, необходимо обратиться в полицию для фиксации обстоятельств и пресечения противоправных действий. При этом окончательный спор о праве пользования жильем разрешается только судом», — сказала Айдана Кусатаева.

По ее словам, обращаться в органы государственных доходов имеет смысл только при наличии сведений о нарушении налогового законодательства. Такие органы не рассматривают гражданские споры о размере арендной платы.

Можно ли сдавать жилье без письменного договора

По словам юриста, законодательство Казахстана требует заключать договор найма жилья в письменной форме.

«Согласно пункту 2 статьи 601 Гражданского кодекса договор найма жилища должен быть заключен в письменной форме. Однако отсутствие единого подписанного договора не означает, что арендные отношения отсутствуют или что собственник вправе в любой момент установить любую стоимость проживания», — сказала Айдана Кусатаева.

Она пояснила, что собственник вправе предложить новую стоимость аренды, однако арендатор может как согласиться с ней, так и отказаться. Новая цена становится обязательной только после согласования сторонами. Такое согласие может быть выражено не только в подписанном документе, но и в переписке либо действиями арендатора, например если он начал оплачивать новую сумму.

Имеет ли юридическую силу переписка

По словам адвоката, при отсутствии письменного договора важное значение приобретают другие доказательства.

«Согласно статье 152 Гражданского кодекса обмен электронными сообщениями может приравниваться к письменной форме сделки, если сообщения позволяют определить стороны и содержание их волеизъявления», — отметила Айдана Кусатаева.

Поэтому юрист рекомендует сохранять полную переписку, а не только отдельные скриншоты. Также стоит хранить банковские выписки, расписки, оригиналы файлов, а также сообщения с указанием дат и номеров телефонов.

Меняет ли электронный счет стоимость аренды

Как отмечает адвокат, электронная счет фактура, счет на оплату, акт оказанных услуг или квитанция сами по себе не изменяют условия договора.

Вместе с тем, если арендатор оплатил увеличенную сумму без каких либо возражений, такая оплата в совокупности с другими обстоятельствами может быть расценена как согласие с новой стоимостью аренды.

«Если арендатор не согласен с повышением, ему следует сразу направить письменное возражение», — подчеркнула юрист.

Какие ошибки чаще всего допускают стороны

По словам Айданы Кусатаевой, собственники нередко не заключают полноценный договор, ошибочно считают, что предупреждения за месяц всегда достаточно, повышают стоимость без предусмотренных оснований, используют расплывчатые формулировки о возможности пересмотра цены, не устанавливают периодичность повышения, оформляют изменения задним числом, пытаются заменить дополнительное соглашение счетом или электронной счет фактурой, а также незаконно меняют замки или выносят вещи арендатора.

Среди распространенных ошибок арендаторов адвокат выделяет невнимательное изучение договора, полный отказ от оплаты из за спора, перечисление новой суммы без письменных возражений, передачу наличных без расписки, отсутствие назначения платежа при банковских переводах, удаление переписки, игнорирование уведомлений о прекращении бессрочного договора, а также подписание дополнительных соглашений задним числом.

«Если письменного договора нет, собственник вправе предложить новую стоимость, но она не становится обязательной автоматически. При отсутствии согласованного срока отношения могут быть прекращены с предупреждением за три месяца. А принудительное выселение арендатора возможно только на основании решения суда», — резюмировала Айдана Кусатаева.