Дефицит офисов в Алматы и Астане: кто виноват и что будет дальше?

Динамика рынка офисной недвижимости

После бурного роста в 2019–2020 годах рынок столкнулся со спадом во время пандемии COVID-19. Однако с 2022 года ситуация стабилизировалась, началось активное восстановление, сопровождаемое резким ростом арендных ставок. За пять лет аренда офисов в Алматы выросла более чем вдвое: с 5 890 тенге до 14 050 тенге за кв. м. В Астане ставки также значительно увеличились: с 8 530 до 12 836 тенге за кв. м.

Причиной такого скачка стало не только восстановление экономики, но и увеличение числа международных компаний, перемещающих офисы в Казахстан. Сейчас уровень заполняемости офисов класса А в Алматы и Астане превышает 97%, а в Алматы уже ощущается дефицит качественных площадей, что дополнительно подогревает цены.

Почему важна локация?

Арендаторы офисов в Казахстане особое внимание уделяют расположению бизнес-центров. В Алматы стоимость аренды напрямую зависит от района. Традиционно более востребованы южные районы (Бостандыкский и Медеуский), где расположены самые престижные и удобные офисные здания. В северных и западных районах спрос ниже, что отражается и на стоимости аренды.

Астана, напротив, имеет четкую планировку деловых районов, основные из которых расположены на Левом берегу. Здесь сконцентрированы финансовые учреждения, международные компании и государственные структуры, формируя главную деловую зону столицы.

Новые форматы офисов: коворкинги и гибкие пространства

Современные тенденции изменили требования арендаторов к офисам. Компании всё чаще отказываются от традиционных долгосрочных арендных контрактов в пользу коворкингов и сервисных офисов. Гибкие офисные пространства предлагают арендаторам готовые рабочие места, оборудованные переговорные, технологичную инфраструктуру и возможность быстрой адаптации к изменяющимся бизнес-задачам.

Особенно востребованы такие форматы среди представителей IT-отрасли, стартапов, малого и среднего бизнеса. В Казахстане активно развивается рынок коворкингов, на который уже вышли крупные международные игроки — WeWork, Regus и местные компании.

Одним из главных преимуществ гибких офисов является возможность быстро занять полностью готовое к работе помещение. Если при традиционной аренде компаниям требуются недели или месяцы на ремонт и оформление, то в коворкингах переезд может произойти в течение нескольких дней.

Цифровизация и экологичность — новые стандарты рынка

Развитие цифровых технологий и акцент на экологичность стали обязательными условиями для высококлассных офисов. Современные бизнес-центры в Казахстане оснащают системами автоматического управления зданием (BMS), IoT-решениями и цифровыми системами контроля доступа.

Особое внимание уделяется экологичности и энергоэффективности зданий. В Астане яркими примерами стали комплексы Talan Towers (сертификат LEED GOLD) и Astana Tower (сертификат BREEAM EXCELLENT). В Алматы примерами подобных решений являются бизнес-центр Park View Office Tower и ряд новых объектов класса А+, соответствующих международным стандартам устойчивого строительства.

Перспективы рынка офисной недвижимости

Аналитики Colliers отмечают, что спрос на качественные офисы будет только расти, особенно в премиальном сегменте. В краткосрочной перспективе дефицит площадей классов A и A+ сохранится, несмотря на ввод новых бизнес-центров. Также прогнозируется дальнейший рост популярности гибких офисов и коворкингов, поскольку компании продолжают стремиться к гибкости и эффективности.