Почему нужно заключать долгосрочный договор аренды (на 3–5 лет)?

Одной из распространённых ошибок предпринимателей является заключение краткосрочного договора аренды на срок менее года. Кажется логичным: «попробую бизнес, посмотрю, как пойдёт». Но в реальности краткосрочный договор лишает арендатора необходимых гарантий и стабильности.

Индира Умурзакова подчёркивает важность долгосрочных отношений:

«Всегда заключайте договор аренды минимум на 3, а лучше на 5 лет. Даже если вы не уверены, что бизнес окажется успешным, долгосрочный договор всё равно предпочтительнее. Это обеспечивает стабильность и защищает от резких изменений условий со стороны владельца помещения».

При долгосрочном договоре все обязательства и права сторон фиксируются надолго, и арендодатель не сможет внезапно изменить условия или поднять стоимость аренды в одностороннем порядке.

Риски краткосрочных договоров аренды (11 месяцев)

Многие предприниматели по незнанию подписывают договоры аренды на срок 11 месяцев, полагая, что так проще и дешевле. Но юрист предупреждает о серьёзных рисках такой стратегии:

«Представьте, вы вложили в ремонт 30 миллионов тенге, но срок договора истёк через 11 месяцев. Теперь владелец вправе изменить условия, поднять арендную плату или вообще отказать вам в дальнейшем сотрудничестве, и при этом он ничего не нарушает — срок договора закончился официально».

Поэтому краткосрочный договор ставит под угрозу все вложения арендатора, особенно если ремонт и обустройство были дорогостоящими.

Обязательная регистрация договоров аренды в Казахстане: что нужно знать предпринимателю?

Ещё одна ловушка, о которой не все предприниматели знают — обязательная государственная регистрация долгосрочных договоров аренды в Казахстане. Закон требует, чтобы любой договор аренды сроком один год и более регистрировался через ЦОН. В противном случае договор может считаться незаключённым.

Юрист поясняет, почему это важно:

«Без государственной регистрации ваш долгосрочный договор аренды юридически не защищён. В случае возникновения споров с владельцем помещения вы рискуете остаться без правовой защиты и понести значительные убытки».

Если договор заключён на срок менее года (например, на 11 месяцев), регистрацию проходить не нужно, но в этом случае возникают другие риски, о которых говорилось выше.

Чем опасны условия договора аренды о компенсации расходов за ремонт?

Почти в каждом договоре аренды предприниматели пытаются прописать условия компенсации расходов на ремонт, если владелец решит досрочно расторгнуть договор. Звучит справедливо, но на практике это становится ловушкой.

«В случае спора вам придётся документально подтверждать все расходы на ремонт. Потребуются чеки, акты выполненных работ, накладные. Но в реальности часто таких документов нет — материалы покупают на рынках без чеков, работы оплачивают без официальных бумаг. Если документов нет, владелец помещения просто откажется компенсировать ваши расходы» – объясняет нюансы Индира Умурзакова.

Юрист советует вместо формулировки «компенсация расходов за ремонт» использовать формулировку «штраф за досрочное расторжение договора». Например, прописать фиксированный штраф в размере 50 миллионов тенге. Тогда в случае досрочного прекращения аренды вы получите оговоренную сумму, и вам не нужно будет доказывать реальные затраты.

Если собственник настаивает на компенсации ремонта, обязательно сохраняйте все подтверждающие документы до окончания действия договора.

Как защитить себя при заключении договора аренды: ключевые советы

Подведём итоги советов, чтобы минимизировать риски при аренде помещения:

• Заключайте долгосрочный договор аренды (3–5 лет), чтобы защитить свои инвестиции.
• Помните об обязательной регистрации договоров аренды сроком от 1 года.
• Вместо компенсации расходов за ремонт указывайте фиксированный штраф за досрочное расторжение договора.
• Тщательно сохраняйте все финансовые документы, если прописана компенсация за ремонт.

Грамотно составленный договор аренды убережёт ваш бизнес от неожиданных потерь и конфликтов с арендодателем.