Жилищный рынок "разогревают" пенсионные деньги: стоит ли ждать нового скачка цен

Переводы из Единого накопительного пенсионного фонда на улучшение жилищных условий достигли 449,7 млрд тенге, увеличившись на 81% год к году. Эти данные приведены в свежем обзоре ипотечного рынка, подготовленном Аналитическим центром АФК. Эксперты отмечают: огромный нерыночный приток ликвидности подтолкнул вверх как количество сделок, так и цены на недвижимость, передает Finratings.kz.

Спрос на ипотеку продолжает расти

Количество заявок на ипотеку за январь–сентябрь 2025 года увеличилось до 772,2 тыс., что на 10% больше, чем годом ранее. Аналитики связывают рост с демографией, увеличением занятости, ростом зарплат и высокой потребностью населения улучшать жилищные условия. Удорожание первичного жилья на 12,7% и вторичного — на 10,3% — сместило спрос в сторону объектов стоимостью 20 млн тенге и выше. Объём новых ипотечных кредитов за девять месяцев года составил 1,7 трлн тенге, что на 25,1% превышает показатель прошлого года.

Рынок уходит в сторону госпрограмм

Главным драйвером ипотеки стал Отбасы Банк, который увеличил выдачу кредитов на 37%, до 1,2 трлн тенге. Аналитики отмечают: средневзвешенная ставка по новым кредитам снизилась до 9,9%, что значительно ниже базовой ставки Национального банка. Фактически ипотека предоставляется по отрицательной реальной ставке, которая составляет минус 3 процентных пункта.

Однако при этом доля одобренных заявок упала до 25,2% против 39,2% годом ранее — из-за административных ограничений по ГЭСВ и более строгих требований к платёжеспособности заёмщиков.

Качество портфеля остаётся высоким

Просроченная задолженность по ипотеке на рынке составляет всего 0,4%, что является одним из самых низких уровней за последние годы. Это объясняется крупными первоначальными взносами от 20% до 50% и жёсткой системой отбора заёмщиков. 

У Отбасы Банка при этом наблюдается утилизированное ухудшение: просрочка выросла с 1,7% до 2,4% на фоне расширения кредитования массового сегмента.

ЕНПФ стал ключевым источником сделок

Количество сделок купли-продажи жилья увеличилось до 314,2 тыс. (+3,2%). Основным источником роста стали переводы из ЕНПФ, достигшие 449,7 млрд тенге. Эксперты говорят, что такой объём стал мощным нерыночным фактором, поддержавшим рост цен и уменьшившим доступность жилья. На этом фоне доля ипотечных сделок упала до 62% против 91% годом ранее, а доля покупок за собственные средства выросла.

Эксперты предупреждают о рисках

По мнению аналитиков АФК, рынок становится всё более зависимым от государственной политики. Доля льготной ипотеки выросла до 67%, а рыночные продукты банков второго уровня сокращают своё присутствие. Эксперты подчёркивают: двузначный рост цен при одновременном снижении реальных доходов населения на 1,7% резко ухудшает доступность жилья. Это усиливает разрыв между возможностями большинства семей и динамикой рынка.

Что ожидает рынок

В четвёртом квартале прогнозируется снижение спроса на рыночные кредиты вследствие ужесточения денежно-кредитной политики. Это может привести к перегреву сегмента льготной ипотеки и усилить конкуренцию за ограниченное финансирование.