«Схема Долиной»: нотариусы предлагают меры, а Казахстану стоит насторожиться

Нотариальное сообщество РФ предложило изменить правила оформления сделок с недвижимостью, чтобы закрыть лазейки, которые используют мошенники в рамках так называемой схемы Долиной. И хотя речь идет о российском рынке, юристы отмечают, что многие риски в точности совпадают с ситуацией в Казахстане, где сделки купли-продажи жилья также часто совершаются пожилыми или недостаточно осведомленными собственниками, передает Finratings.kz.

Сделки с риском отмены

Основная проблема заключается в том, что мошенники последовательно переключаются на те типы сделок, где слабее контроль. Раньше аферисты использовали договоры дарения, но после введения обязательного нотариального удостоверения таких сделок в 2025 году они сместили акцент на куплю-продажу.

“Именно давление на продавца и введение его в заблуждение позволяют аферистам заставить человека подписать документы, которые он не до конца понимает. В результате страдает не только владелец, но и добросовестный покупатель, который рискует остаться без квартиры и без денег”, – отмечают специалисты по недвижимости.

Ситуация, к слову, хорошо знакома и казахстанским юристам по спорам о недвижимости.

«Эффект Долиной» может коснуться и казахстанцев - эксперты

Подробнее ->

Какие меры предлагают внедрить

1. Закрепить бесспорность нотариальной сделки
Если стороны подписали договор у нотариуса и выполнили все условия, суд не сможет просто так отменить такую сделку. Оспаривание будет возможно только при доказанной ошибке нотариуса. Для покупателя это означает резко сниженный риск потерять жилье из-за заявления продавца о «заблуждении», что уже стало массовой проблемой в рамках схемы Долиной.

Почему это важно для Казахстана:
В РК до сих пор встречаются случаи, когда продавец пытается оспорить сделку постфактум, заявляя о психологическом давлении. Введение подобного принципа могло бы снизить такие споры.

2. Повысить страховые суммы нотариусов
Сегодня минимальная страховка нотариуса в РФ составляет 5 млн рублей, что несоразмерно стоимости жилья. ФНП предлагает увеличить лимиты и расширить перечень страховых случаев.

Для Казахстана это особенно актуально:
На фоне роста цен на столичную и алматинскую недвижимость текущие механизмы страхования профессиональной ответственности уже называют недостаточными.

3. Ввести обязательный период охлаждения до 14 дней
Пауза между обращением к нотариусу и подписанием договора позволит защитить уязвимых людей от давления со стороны третьих лиц. Нотариус будет контролировать соблюдение срока.

Почему это перекликается с казахстанскими рисками:
Казахстанские юристы отмечают, что большинство оспоренных сделок совершались в спешке, без анализа последствий.

«Схема Долиной» добралась до авторынка: покупателей лишают машин

Подробнее ->

Почему схема Долиной стала показателем системных проблем

Суть схемы заключается в том, что продавец после сделки заявляет, что его ввели в заблуждение. Разнородная судебная практика и отсутствие стандартизированной процедуры проверки воли и понимания сделки приводят к десяткам судебных споров.

“Схема выявила семь масштабных проблем рынка: отсутствие закона о риелторах, слабые механизмы защиты добросовестных покупателей, размытая ответственность посредников, отсутствие единых стандартов проверки личности и реального волеизъявления продавца”, – отмечают эксперты.

Может ли подобный сценарий возникнуть в Казахстане

Юристы отвечают однозначно: да, и такие случаи уже были.

На рынке вторичной недвижимости Казахстана есть похожие слабые места:

• участие пожилых собственников
• сделки под давлением родственников или третьих лиц
• отсутствие обязательных стандартов проверки риелторов
• неоднозначная судебная практика по оспариванию договоров

Если предложенные механизмы будут приняты в России, это может стать ориентиром для Казахстана, где уже обсуждаются реформы риелторской деятельности и усиление защиты покупателя.

Риелтор без сделки, но с оплатой: казахстанку обязали выплатить 300 тыс. тенге

Подробнее ->