Спрос на ипотеку падает, а Отбасы банк крепнет

Ипотечный рынок Казахстана начал замедляться. В первом квартале 2026 года количество ипотечных заявок сократилось на 21% и составило 191 тысячу. Причинами снижения активности стали высокие процентные ставки, ограниченная доступность льготных программ и рост расходов населения.

На этом фоне особенно заметно положение Отбасы банка, который, по оценке казахстанского экономиста Руслана Султанова, продолжает контролировать около 75% рынка жилищных накоплений.

Казахстанцы стали реже брать ипотеку

По словам эксперта, ипотечный рынок остается важной частью банковского сектора и занимает около 28% кредитного портфеля. Однако спрос на жилищные займы постепенно снижается.

Среди основных причин:

• высокие процентные ставки по рыночной ипотеке;
• ограниченное количество доступных программ;
• рост стоимости жизни;
• снижение финансовых возможностей населения.

В таких условиях банки сталкиваются с более сложной борьбой за каждого клиента.

Почему Отбасы удерживает позиции

Несмотря на то что с марта 2026 года банки второго уровня получили право внедрять систему жилищных строительных сбережений, лидер рынка пока не изменился.

Главным преимуществом Отбасы банка остается государственная премия по жилищным вкладам, которую другие банки предложить не могут.

Кроме того, ставки по жилищным займам здесь остаются значительно ниже рыночных и в зависимости от программы составляют от 3,5% до 9% годовых. Для сравнения, в коммерческих банках ипотечные ставки могут достигать 20%.

По оценке Руслана Султанова, каждый шестой житель Алматы накапливает средства на покупку жилья именно через систему жилищных строительных сбережений.

Откуда взялось лидерство

Экономист считает, что нынешние позиции банка стали результатом государственной поддержки, которая формировалась на протяжении многих лет.

В период с 2011 по 2015 год Отбасы банк был основным оператором программы «Доступное жилье – 2020». После получения статуса государственного института поддержки в 2021 году его влияние на рынке еще больше усилилось.

Дополнительным преимуществом остается участие в социальных жилищных программах для различных категорий населения.

Дешевая ипотека требует долгого ожидания

При этом система Отбасы подходит не всем заемщикам.

Для получения основного жилищного займа необходимо не менее трех лет накапливать средства на депозите и собрать минимум 50% стоимости будущего жилья.

На условия кредита также влияет так называемый оценочный показатель – внутренний индикатор, который отражает дисциплину накоплений клиента. Чем выше показатель, тем ниже ставка по будущему займу.

Если необходимая сумма еще не накоплена, клиент может воспользоваться промежуточным займом со ставкой 8,5% годовых.

Именно сложность условий и длительный период накопления многие граждане называют главным недостатком системы.

Какие проблемы возникали у участников программ

По словам Султанова, помимо обычных технических сбоев и ошибок, клиенты сталкивались и с более специфическими ситуациями.

Так, в начале 2026 года после проведенных проверок из жилищной очереди были исключены более 16 тысяч человек. Основными причинами стали наличие недвижимости у членов семьи и выявление дублирующих заявок.

Кроме того, после повышения порогов достаточности пенсионных накоплений часть граждан потеряла возможность использовать средства ЕНПФ для участия в отдельных жилищных программах.

Что будет дальше

Уже летом на рынке могут появиться новые ипотечные продукты от коммерческих банков. Однако эксперты считают, что быстро изменить расстановку сил будет сложно.

На фоне снижения спроса на ипотеку главным преимуществом Отбасы банка остаются государственная премия по вкладам и возможность получить жилищный заем по ставкам значительно ниже рыночных.

Поэтому даже в условиях охлаждения рынка именно Отбасы пока остается главным бенефициаром ипотечного сегмента Казахстана.

На практике конкуренция на ипотечном рынке будет зависеть не только от ставок. Для заемщика ключевыми становятся размер первоначального взноса, скорость одобрения, требования к доходу и итоговый ежемесячный платеж. Поэтому новые продукты банков смогут повлиять на рынок только в том случае, если предложат не просто альтернативу Отбасы, а более быстрый и понятный путь к покупке жилья. Пока же модель Отбасы остается сильной для тех, кто готов копить заранее, но менее удобной для семей, которым квартира нужна в ближайшее время.