Банк может отказать в ипотеке из-за дома: что проверить до внесения аванса
Даже после одобрения ипотеки банк может не принять квартиру из-за возраста, материала стен или этажности. Сравнили требования Halyk, Отбасы банка, БЦК, Altyn Bank и Нурбанка.
Одобрение заемщика еще не означает, что банк выдаст деньги на выбранную квартиру. В результате покупатель рискует потерять время, потратиться на оценку и столкнуться со спором о возврате аванса.
Портал "Крыша" собрал требования банков Казахстана к году постройки домов в 2026 году.
Какие дома подходят под ипотеку
Единых требований для всего рынка нет. Каждый банк самостоятельно оценивает, насколько легко сможет продать квартиру, если заемщик перестанет погашать кредит.
“Чем старше здание и менее долговечны его конструкции, тем выше вероятность отказа. В отдельных случаях банк может увеличить первоначальный взнос или сократить максимальный срок займа”, – отмечает источник.
По собранным условиям, наиболее строгий возрастной порог действует по стандартной ипотеке Банка ЦентрКредит: и кирпичный, и панельный дом должен быть построен не ранее 2000 года.
| Банк | Кирпичный дом | Панельный дом | Дополнительные условия |
|---|---|---|---|
| Altyn Bank | от 1976 года | от 1976 года | Дом не ниже пяти этажей |
| Halyk Bank | от 1960 года | от 1965 года | Решение принимается после оценки |
| Банк ЦентрКредит | от 2000 года | от 2000 года | По стандартной ипотеке дом не ниже пяти этажей |
| Нурбанк | от 1975 года | от 1975 года | Учитываются состояние и ликвидность |
| Отбасы банк | от 1966 года | от 1966 года | Допускаются панельные дома возрастом до 60 лет |
Требования могут различаться в зависимости от ипотечной программы, первоначального взноса, города и характеристик конкретного объекта. Поэтому перед внесением аванса условия необходимо повторно уточнить в выбранном банке.
Одобрение ипотеки не гарантирует покупку квартиры
Банк оценивает отдельно заемщика и недвижимость. Даже если клиент подтвердил доход и получил предварительное одобрение, выбранную квартиру могут не принять в качестве залога.
Кроме года постройки учитываются:
- материал стен и перекрытий;
- техническое состояние здания;
- наличие незаконной перепланировки;
- этаж квартиры;
- ликвидность объекта;
- состояние документов;
- выводы независимого оценщика.
Подробные возрастные ограничения не всегда публикуются на открытых страницах банков. Например, официальные сайты Отбасы банка и Halyk Bank содержат общие требования к залогу и ипотечным продуктам, но окончательное решение принимается после проверки конкретного объекта.
Отбасы банк смягчил требования
Отбасы банк увеличил допустимый возраст панельных домов с 50 до 60 лет на дату подачи кредитной заявки. Это расширяет выбор квартир в старых районах Алматы и других городов.
“В 2026 году под новый лимит могут попасть панельные дома, построенные начиная примерно с 1966 года. Однако соответствующий год постройки не гарантирует автоматического одобрения. Банк дополнительно проверит состояние здания, документы и результаты оценки квартиры”, – говорится в публикации.
Отбасы банк также начал рассматривать в качестве залога частные дома из СИП-панелей. Такие объекты должны быть построены не более пяти лет назад и соответствовать требованиям к фундаменту, коммуникациям и внутренней отделке. На строительные материалы потребуется сертификат.
Какие квартиры банки обычно не принимают
Сложнее всего получить ипотеку на квартиры в домах из материалов, которые банки считают недостаточно долговечными или неликвидными.
Большинство банков не кредитуют жилье в:
- каркасно-камышитовых домах;
- саманных зданиях;
- деревянных домах.
Проблемы также могут возникнуть с квартирами на мансардных и цокольных этажах. Нежилые помещения и дачи нельзя автоматически оформить как обычную квартиру в ипотеку – для них действуют другие кредитные продукты и требования.
Отказ возможен и в том случае, если квартира подходит по возрасту, но в ней обнаружена неузаконенная перепланировка или ее фактическое состояние не совпадает с техническим паспортом.
Что проверить до передачи аванса
Сначала стоит запросить у продавца технический паспорт. В нем должны быть указаны год постройки, материал стен, площадь и планировка квартиры.
После этого покупателю стоит:
- отправить документы на квартиру менеджеру банка;
- уточнить требования именно по выбранной ипотечной программе;
- получить предварительное подтверждение, что дом подходит под залог;
- проверить наличие перепланировок;
- заказать оценку объекта;
- только после этого договариваться об авансе.
Если аванс передается до окончательного решения банка, в соглашении желательно отдельно зафиксировать порядок его возврата при отказе кредитовать конкретную квартиру. Формулировку такого условия лучше заранее согласовать с юристом или нотариусом.
Главная ошибка покупателя – считать, что одобрение дохода автоматически означает одобрение любой квартиры. Проверять нужно обе стороны сделки: собственную платежеспособность и соответствие жилья требованиям банка. Иначе выбранный объект может не пройти оценку уже после того, как стороны договорились о цене и передали аванс.
Поставьте галочку рядом с Finratings.kz — и наши материалы будут чаще показываться вам