Банк может отказать в ипотеке из-за дома: что проверить до внесения аванса

Одобрение заемщика еще не означает, что банк выдаст деньги на выбранную квартиру. В результате покупатель рискует потерять время, потратиться на оценку и столкнуться со спором о возврате аванса.

Портал "Крыша" собрал требования банков Казахстана к году постройки домов в 2026 году.

Какие дома подходят под ипотеку

Единых требований для всего рынка нет. Каждый банк самостоятельно оценивает, насколько легко сможет продать квартиру, если заемщик перестанет погашать кредит.

“Чем старше здание и менее долговечны его конструкции, тем выше вероятность отказа. В отдельных случаях банк может увеличить первоначальный взнос или сократить максимальный срок займа”, – отмечает источник.

По собранным условиям, наиболее строгий возрастной порог действует по стандартной ипотеке Банка ЦентрКредит: и кирпичный, и панельный дом должен быть построен не ранее 2000 года.

Требования могут различаться в зависимости от ипотечной программы, первоначального взноса, города и характеристик конкретного объекта. Поэтому перед внесением аванса условия необходимо повторно уточнить в выбранном банке.

Одобрение ипотеки не гарантирует покупку квартиры

Банк оценивает отдельно заемщика и недвижимость. Даже если клиент подтвердил доход и получил предварительное одобрение, выбранную квартиру могут не принять в качестве залога.

Кроме года постройки учитываются:

• материал стен и перекрытий;
• техническое состояние здания;
• наличие незаконной перепланировки;
• этаж квартиры;
• ликвидность объекта;
• состояние документов;
• выводы независимого оценщика.

Подробные возрастные ограничения не всегда публикуются на открытых страницах банков. Например, официальные сайты Отбасы банка и Halyk Bank содержат общие требования к залогу и ипотечным продуктам, но окончательное решение принимается после проверки конкретного объекта.

Отбасы банк смягчил требования

Отбасы банк увеличил допустимый возраст панельных домов с 50 до 60 лет на дату подачи кредитной заявки. Это расширяет выбор квартир в старых районах Алматы и других городов.

“В 2026 году под новый лимит могут попасть панельные дома, построенные начиная примерно с 1966 года. Однако соответствующий год постройки не гарантирует автоматического одобрения. Банк дополнительно проверит состояние здания, документы и результаты оценки квартиры”, – говорится в публикации.

Отбасы банк также начал рассматривать в качестве залога частные дома из СИП-панелей. Такие объекты должны быть построены не более пяти лет назад и соответствовать требованиям к фундаменту, коммуникациям и внутренней отделке. На строительные материалы потребуется сертификат.

Какие квартиры банки обычно не принимают

Сложнее всего получить ипотеку на квартиры в домах из материалов, которые банки считают недостаточно долговечными или неликвидными.

Большинство банков не кредитуют жилье в:

• каркасно-камышитовых домах;
• саманных зданиях;
• деревянных домах.

Проблемы также могут возникнуть с квартирами на мансардных и цокольных этажах. Нежилые помещения и дачи нельзя автоматически оформить как обычную квартиру в ипотеку – для них действуют другие кредитные продукты и требования.

Отказ возможен и в том случае, если квартира подходит по возрасту, но в ней обнаружена неузаконенная перепланировка или ее фактическое состояние не совпадает с техническим паспортом.

Что проверить до передачи аванса

Сначала стоит запросить у продавца технический паспорт. В нем должны быть указаны год постройки, материал стен, площадь и планировка квартиры.

После этого покупателю стоит:

• отправить документы на квартиру менеджеру банка;
• уточнить требования именно по выбранной ипотечной программе;
• получить предварительное подтверждение, что дом подходит под залог;
• проверить наличие перепланировок;
• заказать оценку объекта;
• только после этого договариваться об авансе.

Если аванс передается до окончательного решения банка, в соглашении желательно отдельно зафиксировать порядок его возврата при отказе кредитовать конкретную квартиру. Формулировку такого условия лучше заранее согласовать с юристом или нотариусом.

Главная ошибка покупателя – считать, что одобрение дохода автоматически означает одобрение любой квартиры. Проверять нужно обе стороны сделки: собственную платежеспособность и соответствие жилья требованиям банка. Иначе выбранный объект может не пройти оценку уже после того, как стороны договорились о цене и передали аванс.