Застройщики обещали не повышать цены из-за НДС. Сдержали ли они слово?

С 1 января 2026 года строительные компании в Казахстане начали платить НДС при продаже жилья по ставке 16%. До вступления изменений в силу девелоперы уверяли, что новый налог не приведет к росту цен для покупателей. Однако первые месяцы 2026 года показывают иную картину: стоимость новостроек продолжила расти, а часть налоговой нагрузки, судя по динамике рынка, уже оказалась в цене квадратного метра.

Что изменилось с 2026 года

Как пишет телеграм-канал BuildExpert, с начала 2026 года была отменена льгота, освобождавшая застройщиков от уплаты НДС при реализации жилья.

Теперь при продаже объектов применяется ставка 16%.

При этом переходный механизм сохранил льготный режим для проектов, строительство которых началось до 1 января 2026 года.

Именно поэтому влияние нового налога рынок ощущает постепенно — по мере выхода новых жилых комплексов.

Как отреагировал рынок

Одним из первых изменение цен почувствовал рынок Алматы.

По данным Бюро национальной статистики, уже в январе стоимость квартир на первичном рынке выросла сразу на 4,2% за месяц – это один из самых заметных скачков за последние годы. Средняя цена квадратного метра достигла 719 605 тенге. К февралю рост практически остановился, однако тенденция сохранилась. При этом данные по реальным предложениям на рынке показывают более высокие значения.

По информации мониторинга 57 жилых комплексов Алматы, уже в мае средняя стоимость квадратного метра достигла 934 979 тенге, что значительно превышает официальную статистику.

Переложили ли застройщики НДС на покупателей

“Формально налог платят строительные компании. Фактически же рынок показывает, что большая часть дополнительной нагрузки уже учтена в стоимости нового жилья. Многие девелоперы начали пересматривать прайс-листы еще во второй половине 2025 года, объясняя повышение подготовкой к налоговой реформе”, – отмечает источник.

По оценкам автора исследования, сегодня налоговая составляющая в стоимости квадратного метра составляет примерно 144–160 тысяч тенге.

Наиболее заметно это проявляется в проектах эконом- и комфорт-класса, где возможности компенсировать дополнительные расходы за счет прибыли существенно ограничены.

Крупные компании, работающие в бизнес- и премиальном сегменте, смогли взять часть нагрузки на себя, однако полностью избежать повышения цен рынку не удалось.

Новостройки начали обгонять вторичный рынок

Еще несколько лет назад новое жилье в Алматы нередко стоило дешевле вторичного.

Сейчас ситуация постепенно меняется. По официальной статистике разрыв между первичным и вторичным рынками практически исчез.

Однако по данным рынка реальных объявлений отдельные проекты уже продаются значительно дороже готового жилья.

Это означает, что покупатели начинают платить дополнительную премию не только за новое жилье, но и за изменившуюся экономику строительства.

Главное подорожание еще впереди

Несмотря на рост цен, эксперты считают, что влияние НДС пока проявилось не полностью.

“Большинство квартир, которые сегодня продаются на рынке, строились еще до введения новых налоговых правил. Основной эффект станет заметен позже – когда на рынок массово выйдут проекты, полностью реализуемые уже с учетом новой налоговой нагрузки”, – говорится в публикации.

По консервативной оценке автора исследования, к концу 2026 года стоимость новостроек эконом- и комфорт-класса может увеличиться еще на 15–20%.

Максимальное влияние нового НДС рынок почувствует в 2027–2028 годах, когда завершится продажа жилья, построенного по прежним правилам.

Что это значит для покупателей

Тем, кто планирует приобрести квартиру в новостройке, стоит учитывать, что переходный период постепенно заканчивается.

По мере сокращения предложения домов, строительство которых началось до налоговой реформы, на рынке будет становиться все больше объектов с новой себестоимостью.

Это означает, что давление на цены в ближайшие годы может сохраниться даже при отсутствии резкого роста спроса.

Важно понимать, что НДС – не единственная причина роста цен. На стоимость жилья также влияют инфляция, подорожание строительных материалов, стоимость рабочей силы, инженерных сетей, земельных участков и финансирования проектов. Однако отмена налоговой льготы стала дополнительным фактором, который увеличил себестоимость новых объектов и, вероятно, ускорил рост цен в отдельных сегментах рынка.