262 новостройки в «тени»: что стоит проверить перед покупкой недвижимости

В Казахстане 262 строящихся объекта из 636 обследованных отнесены к «теневому» рынку долевого строительства. Их доля составила 41,2%, выяснила Казахстанская Жилищная Компания. В шести городах в этот сегмент попали все объекты исследованной выборки.

КЖК, дочерняя организация холдинга «Байтерек», изучила рекламу новостроек в открытых интернет-ресурсах и социальных сетях по состоянию на август 2026 года. Исследование охватило 21 город. По каждому объекту собрали информацию по 15 параметрам и сопоставили ее с данными цифровой системы «Казреестр».

К легальному рынку отнесли 374 объекта, к «теневому» — 262. Эти показатели характеризуют обследованную выборку, а не все строящееся жилье страны.

Где доля «теневого» рынка выше

В Петропавловске, Туркестане, Таразе, Талдыкоргане, Уральске и Павлодаре показатель остался на уровне 100% обследованных объектов.

В Актау доля составила 95,5%, в Кокшетау — 83,3%, в Караганде — 80%. Костанай стал единственным городом, где она выросла по сравнению с 2025 годом: с 65% до 88,9%.

В крупнейших городах ситуация улучшилась. В Астане доля снизилась с 50,2% до 20,2%, в Шымкенте — с 36,9% до 15,1%, в Алматы — с 64,9% до 48,3%. При этом в Алматы к «теневому» сегменту отнесен 101 объект — почти половина местной выборки.

Рынок стал прозрачнее, но проблема сохраняется

За год доля «теневого» сегмента снизилась с 62,5% до 41,2% — на 21,3 процентного пункта. Количество объектов в нем сократилось с 378 до 262, а число объектов легального рынка выросло с 227 до 374.

КЖК связывает улучшение с усилением контроля за привлечением денег дольщиков, ограничениями рекламы и другими мерами. Однако даже после снижения четыре из десяти обследованных новостроек остаются в «теневом» сегменте.

Что проверить перед передачей денег

Главный ориентир для покупателя — документы конкретного объекта. Из результатов исследования и перечисленных КЖК мер контроля следуют три ключевых пункта проверки:

• Наличие объекта в «Казреестре». Именно с этой системой КЖК сопоставляла информацию из рекламы.

• Разрешение акимата на привлечение денег дольщиков или гарантия КЖК. Важно уточнить, какой документ действует в отношении выбранного объекта.

• Порядок оплаты. Среди мер по повышению прозрачности рынка компания указывает безналичный расчет при приобретении строящегося жилья.

Реклама, известное название жилого комплекса и активная стройка сами по себе не отвечают на вопрос, на каком основании застройщик принимает деньги покупателей. Проверять это стоит до внесения средств.

В Каскелене и Жезказгане исследование показало нулевую долю «теневого» рынка. Но КЖК отдельно оговаривает: в этих городах в выборке всего один-два объекта. Поэтому даже благополучная статистика города не заменяет проверку выбранной новостройки.