Почему квартиры в Казахстане могут стать еще дороже

Аналитики Halyk Finance объясняют: дешевые кредиты увеличивают число потенциальных покупателей, но если новое жилье строится недостаточно быстро, дополнительный спрос может привести к повышению цен.

Такой вывод содержится в исследовании аналитика Halyk Finance Арслана Аронова, опубликованном 10 ноября 2026 года. Эксперт изучил данные Национального банка о состоянии ипотечного рынка и обратил внимание на его зависимость от государственной поддержки.

Почему доступная ипотека может повышать цены на квартиры

Когда покупатель получает возможность оформить ипотеку по сниженной ставке, его расходы на обслуживание кредита уменьшаются. При том же доходе он может позволить себе более дорогую квартиру или приобрести жилье, которое раньше было ему недоступно.

Для конкретного заемщика это преимущество. Однако в масштабах рынка последствия могут быть другими.

Если число покупателей растет быстрее, чем предложение квартир, продавцы и застройщики получают больше возможностей повышать цены. В результате часть выгоды, которую государство предоставляет через доступное кредитование, может отражаться в стоимости недвижимости.

Именно на этот механизм обращают внимание аналитики Halyk Finance.

При этом речь идет о возможном влиянии на рынок, а не о доказанной причине подорожания всех квартир в Казахстане. Стоимость жилья зависит также от строительных расходов, предложения новостроек, доходов населения, инфляции и других факторов.

Halyk Finance не приводит конкретного прогноза, на сколько процентов и в какие сроки могут вырасти цены.

На доступные программы приходится 71% новой ипотеки

Масштаб влияния ипотечных программ на рынок показывают данные Национального банка.

В 2025 году банки Казахстана выдали ипотечных займов на 2,36 трлн тенге. Это на 16,7% больше, чем годом ранее.

Однако рост распределился неравномерно.

Объем выдачи по льготным программам увеличился на 26,2% и достиг 1,67 трлн тенге. Одновременно выдача рыночной ипотеки сократилась на 1,4% — до 690 млрд тенге.

Таким образом, около 71% всей суммы новых ипотечных кредитов пришлось на льготный сегмент.

На начало 2026 года такие займы составляли уже 73% общего ипотечного портфеля банков.

Это означает, что большая часть ипотечного рынка по объему кредитования зависит от специальных условий финансирования, а не только от обычных коммерческих ставок банков.

Почему дорогие деньги не остановили ипотечный спрос

В 2025 году Национальный банк повышал базовую ставку: с 15,25% в январе до 18% в декабре.

Обычно ужесточение денежно-кредитной политики делает банковские кредиты дороже и сдерживает спрос на них.

Но ипотечный рынок Казахстана показал другую динамику.

В августе 2025 года средневзвешенная ставка по новым ипотечным займам снизилась до 9,1%. К декабрю она выросла до 10,5%, однако оставалась на 7,5 процентного пункта ниже базовой ставки.

Национальный банк связывал снижение средней ипотечной ставки в середине года в том числе с программами «Наурыз» и «Наурыз Жұмыскер», а также с появлением нового ипотечного продукта одного из банков.

По оценке Halyk Finance, существенная доля программ с особыми условиями позволяет ипотечному спросу оставаться относительно устойчивым даже при дорогом финансировании в экономике.

В первом полугодии 2026 года средневзвешенная ставка по новым ипотечным займам, по данным Ассоциации финансистов Казахстана (АФК), находилась примерно на уровне 10%, хотя базовая ставка большую часть периода составляла 18%.

Сколько покупатель выигрывает на сниженной ставке

Разница между доступной и дорогой ипотекой особенно заметна на примере ежемесячных платежей.

Предположим, человек берет кредит на 20 млн тенге сроком на 20 лет с аннуитетным погашением.

При номинальной ставке 10,5% ежемесячный платеж составит примерно 200 тыс. тенге. При ставке 18% — около 309 тыс. тенге.

Разница — примерно 109 тыс. тенге каждый месяц.

За весь срок кредита переплата по процентам составит около 27,9 млн тенге в первом случае и 54,1 млн тенге во втором.

Это условный расчет без учета комиссий, страховок и других расходов. Он не отражает условия конкретных ипотечных программ.

Пример показывает, почему более низкая ставка способна привлечь на рынок дополнительных покупателей. Но есть и обратная сторона: если вслед за спросом поднимаются цены на квартиры, часть экономии на процентах может исчезнуть из-за увеличения стоимости самого жилья.

Сколько именно такой выгоды переходит продавцам, по приведенным данным определить нельзя.

Рыночная ипотека уступает место специальным программам

Аналитики Halyk Finance обращают внимание еще на одну тенденцию: сокращается роль ипотечных продуктов, которые банки предлагают на обычных коммерческих условиях.

По данным АФК, доля рыночных ипотечных продуктов банков в новых выдачах снизилась с 26,2% до 14,3%.

При этом классификация рыночной и льготной ипотеки у АФК и Национального банка может различаться. Поэтому напрямую сопоставлять эти показатели с долей 71%, рассчитанной Нацбанком за 2025 год, некорректно.

Проблема не ограничивается конкуренцией между банковскими продуктами.

Когда значительная часть ипотечных кредитов выдается по специальным условиям, изменение базовой ставки слабее отражается на средней стоимости ипотечного кредитования. Это ограничивает влияние денежно-кредитной политики на спрос на жилье.

Национальный банк отмечал подобные риски и раньше. В отчете за 2021 год регулятор указывал, что государственные программы стимулируют спрос и могут вытеснять ипотеку по рыночным ставкам. В отчете за 2024 год он вновь обратил внимание на риск повторения такой ситуации.

Что это означает для покупателей жилья

Главный вывод исследования заключается не в том, что ипотечные программы обязательно приведут к новому скачку цен.

Они действительно помогают людям приобретать жилье за счет более доступного финансирования. Но итоговая выгода зависит не только от процентов по кредиту, но и от стоимости квартиры.

Если спрос увеличивается, а предложение жилья не успевает за ним, покупатель может столкнуться с ситуацией, когда снижение ипотечной ставки частично компенсируется повышением цены недвижимости.

Поэтому при выборе квартиры важно сравнивать не только ежемесячные платежи по разным программам, но и полную стоимость покупки, размер первоначального взноса и итоговую переплату.

Анализ Halyk Finance показывает структурный риск для казахстанского рынка недвижимости: поддержка ипотечного спроса без сопоставимого расширения предложения может делать жилье менее доступным по цене, даже если кредиты для отдельных покупателей становятся дешевле.

При этом исследование не позволяет утверждать, что квартиры обязательно подорожают в ближайшие месяцы или что именно ипотечные программы являются главным источником роста цен.