Долевое строительство в Казахстане: что теперь разрешено, а что под запретом

В Казахстане приняли закон о долевом участии в строительстве, он частично начнет действовать уже через два месяца. "Крыша" подробно разобрала, что теперь изменится для застройщиков, банков и главное - желающих приобрести заветное жилье, передает Finratings.kz.

Без договора долевого участия — нет сделки

Теперь запрещено заключать любые договоры на покупку жилья в новостройке, если не соблюдены требования закона о долевом участии.

Это касается:

• квартир, нежилых помещений, частных домов, долей в строящихся объектах;
• любых форм собственности: полной, долевой, вещных прав;
• всех участников: физических и юридических лиц, а также тех, кто действует через товарищества или консорциумы;
• в том числе предварительных договоров.

То есть нельзя купить строящееся жильё в обход закона даже по предварительному или альтернативному договору. 

Разрешены только договоры долевого участия (ДДУ), зарегистрированные в единой системе. 

Оплата только через банки

Дольщики больше не смогут внести оплату наличными - уполномоченным компаниям запретили принимать кэш. Все платежи должны совершаться только через банки и только после регистрации договора долевого участия в Единой информационной системе. 

Требования для застройщиков смягчат 

Напомним, долевое участие в жилищном строительстве организуется одним из следующих способов:

• получение гарантии Единого оператора;
• участие в проекте банка второго уровня;
• привлечение денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома.

Чтобы получить гарантию Единого оператора, застройщик, строящий комплекс из многоквартирных или частных домов, должен соответствовать трём условиям:

• Иметь опыт строительства — не менее 2 лет и не меньше 10 000 кв. м в Астане, Алматы, Шымкенте или 5000 кв. м в других регионах. В зачёт идёт работа как заказчиком, так и подрядчиком.
• Обладать устойчивыми финансами: собственные активы должны составлять не менее 10 % от общей суммы активов (после вычета всех долгов) за два последних года. Это должно быть подтверждено аудиторским заключением.
• Соотношение долгов и собственного капитала — не выше 7 на всём протяжении стройки до сдачи объекта.

Для проекта с банком аналогичные требования к опыту: не менее 2 лет и 10 000 кв. м по тем же правилам.

Сейчас для обоих способов — опыт не менее 3 лет и количество построенного 18 тыс. и 10 тыс. кв. м соответственно.

Для третьего способа, после возведения каркаса, тоже есть послабления:

• опыт снижен с 5 до 3 лет;
• количество построенного в Астане, Алматы, Шымкенте снижено с 60 тыс. до 36 тыс. кв. м, в регионах — с 30 тыс. до 18 тыс. кв. м.

Штрафы для застройщиков вырастут

Если деньги дольщиков будут привлечены без разрешения, застройщику грозит штраф в 2 тыс. МРП, это 7,8 млн тенге.

Штраф грозит и за рекламу квартир в строящемся доме без получения разрешения - за это придется заплатить 3, 9 млн тенге, это 1 тыс. МРП.

Все только через информационные системы

Все договоры будут заключаться только через Единую систему долевого строительства. А банкам предоставят к ней доступ, чтобы они могли проверить регистрацию договора.

Кроме того, банки не будут выдавать ипотеку на строящееся жильё, если у проекта нет разрешения на привлечение дольщиков или гарантии от Единого оператора.

Как будут контролировать деньги дольщиков и осуществлять возврат

Счета компании должны быть упорядочены: 

• олько один счёт в тенге и один в иностранной валюте;
• валюта — только в банке с рейтингом не ниже B+ (при гарантии).

Использование средств строго в порядке:

• Собственные деньги.
• Деньги дольщиков.
• Заёмные средства.

При повышении стоимости стройки компания обязана представить документы и получить подтверждение инженеров.

Если договор гарантии расторгается раньше, Единый оператор возвращает деньги пропорционально оставшемуся сроку.

Расторгнуть можно, только если:

• расторгнуты все договоры долевого участия;
• дольщики получили свои средства обратно.

Компании обязаны отчитываться каждый месяц

Инжиниринговые компании обязаны каждый месяц отчитываться о ходе строительства. Эти данные попадут в местные акиматы и Единый оператор АО «КЖК». 

Гарантийный случай:

• оператор может снизить гарантию, если недостроено; 
• ли сам завершить проект, если застройщик не смог.

Дольщики получат больше прав 

Если после сдачи объекта площадь квартиры окажется меньше заявленной, дольщик может требовать компенсацию, а также отслеживать движение своих денег в рамках Единой системы. 

Когда начнет действовать закон

Закон вступает в силу поэтапно. Через 60 дней после публикации начнут действовать основные нововведения, все остальные требования начнут действовать с января следующего года. +