Желающие оформить ипотеку казахстанцы получили плохие новости

Несмотря на многочисленные заявления о снижении максимальной ставки по ипотеке с 25% до 20%, для большинства казахстанцев с 1 июля фактически ничего не изменилось. Как отмечает эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова, реальные изменения перенесены на 1 января 2027 года.

По ее словам, совместное постановление Национального банка и Агентства по регулированию и развитию финансового рынка было принято 30 июня и вступило в силу 1 июля, однако новый порядок расчета предельной ставки начнет действовать только через полтора года.

Размер первоначального взноса станет ключевым

Эксперт поясняет, что с 2027 года максимальная ставка будет зависеть от первоначального взноса, а точнее — от показателя LTV, который отражает соотношение суммы кредита к стоимости приобретаемого жилья.

«Если стоимость квартиры составляет 100 млн тенге, а первоначальный взнос — не менее 30 млн тенге, то есть заемщик кредитуется менее чем на 70% стоимости жилья, максимальная ставка составит 20%. Если первоначальный взнос меньше, предельная ставка останется на уровне 25%», — объясняет Сейтнурова.

По ее мнению, фактически речь идет не об удешевлении ипотеки, а о новой системе, которая будет поощрять покупателей с более крупным первоначальным капиталом.

Для рынка важнее базовая ставка

Эксперт обращает внимание, что куда большее влияние на стоимость коммерческой ипотеки оказывает базовая ставка Национального банка.

В июне регулятор впервые с середины 2024 года снизил ее с 18% до 17%. При сохранении тенденции к замедлению инфляции аналитики ожидают дальнейшее снижение базовой ставки до 14–15% в течение следующего года. Очередное решение Нацбанк примет 24 июля.

«Коммерческая ипотека ориентируется именно на базовую ставку, а не на установленный законом потолок. При этом большинство банков и сейчас не выдают ипотеку по максимальной ставке в 25%», — отмечает эксперт.

Последствия для рынка жилья

По словам Сейтнуровой, новые правила могут сказаться и на рынке новостроек, особенно в проектах реновации.

Она напоминает, что стоимость строительства уже выросла из-за введения НДС на первичное жилье, который, по оценке эксперта, увеличил цены примерно на 10–12%. Дополнительное давление оказывают завершение программы «7-20-25» и сокращение возможностей использовать пенсионные накопления для покупки жилья.

«Новая ипотечная модель не расширяет спрос, а фактически распределяет покупателей по размеру первоначального взноса», — считает она.

Вместе с тем эксперт отмечает, что владельцы жилья, которым в рамках программ реновации предлагают новую квартиру вместо денежной компенсации, оказываются в более выгодном положении, поскольку им не требуется оформлять ипотечный кредит.

Что делать покупателям

По мнению Сейтнуровой, главным фактором для будущих заемщиков становится размер первоначального взноса.

«Если изменения вступят в силу в нынешнем виде, с 2027 года накопленный первоначальный взнос напрямую будет влиять на максимально возможную процентную ставку. Поэтому тем, кто планирует покупать жилье в кредит, уже сейчас стоит уделить внимание накоплению собственных средств», — отмечает эксперт.

Она также советует следить не столько за обсуждением предельной ставки в 20%, сколько за решениями Национального банка по базовой ставке, поскольку именно они будут определять реальную стоимость коммерческой ипотеки в ближайшие годы.