Как проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

Покупка квартиры в строящемся доме может обойтись дешевле, чем приобретение готового жилья. Однако до подписания договора важно убедиться, что застройщик имеет право привлекать деньги покупателей, а у проекта есть необходимые документы.

Красивый сайт, офис продаж и обещание сдать дом в срок сами по себе не гарантируют надежность компании. Проверять нужно не только репутацию застройщика, но и юридические основания строительства, условия сделки и документы на конкретный жилой комплекс.

Проверьте, имеет ли застройщик право привлекать деньги покупателей

В Казахстане привлечение средств граждан для долевого строительства регулируется законодательством. Поэтому первый шаг – выяснить, на каком основании застройщик продает квартиры в еще не завершенном доме.

Попросите предоставить документы, подтверждающие право привлекать деньги дольщиков в соответствии с законодательством. В зависимости от предусмотренной законом схемы это может быть разрешение на привлечение денег дольщиков или гарантия Единого оператора жилищного строительства.

Не стоит ограничиваться устным заверением менеджера. Попросите указать реквизиты документа и проверьте его подлинность и применимость к конкретному объекту. Особенно внимательно относитесь к предложениям внести деньги по предварительному договору, договору бронирования или другой схеме, если вам не могут ясно объяснить ее правовое основание. Само название договора не гарантирует, что покупатель получает предусмотренную законом защиту.

Изучите документы на строительство

Перед покупкой уточните, на каком земельном участке возводится дом и какие документы подтверждают законность строительства. Попросите застройщика предоставить информацию о:

• праве на земельный участок;
• целевом назначении земли;
• разрешительных документах на строительство;
• проектной документации и ее согласовании в предусмотренных законом случаях;
• компании, которая выступает застройщиком по договору.

Сверьте название юридического лица в документах с названием компании, с которой предлагается заключить договор. Если в рекламе фигурирует одна организация, а деньги предлагает перечислить другая, выясните, как они связаны и на каком основании действует получатель платежа.

При возникновении сомнений обратитесь за разъяснениями в уполномоченные органы, отвечающие за контроль долевого жилищного строительства и строительную деятельность.

Проверьте историю компании и ее предыдущие проекты

Опыт застройщика может помочь оценить риски, но сам по себе не является гарантией надежности. Посмотрите, какие жилые комплексы компания уже построила, были ли задержки сдачи, возникали ли проблемы с качеством жилья и как застройщик взаимодействовал с покупателями. Полезно проверить:

• официальные сведения о юридическом лице;
• информацию о завершенных и строящихся объектах;
• новости о переносах сроков строительства;
• обращения покупателей и сообщения о нерешенных проблемах;
• судебные споры и исполнительные производства, если соответствующие сведения доступны законным способом.

Отзывы в интернете стоит рассматривать как повод для дополнительной проверки, а не как окончательное доказательство. Один негативный комментарий не подтверждает системную проблему, но повторяющиеся жалобы на одинаковые обстоятельства заслуживают внимания.

Также не следует делать вывод о надежности только по возрасту компании: важно изучить именно тот проект, в котором планируется покупка.

Внимательно прочитайте договор

Даже если документы на строительство в порядке, условия договора могут существенно влиять на интересы покупателя. До подписания проверьте следующие пункты:

• точное наименование сторон и реквизиты застройщика;
• описание квартиры, ее площадь и расположение;
• стоимость жилья и порядок оплаты;
• срок завершения строительства и передачи квартиры;
• порядок изменения площади и перерасчета стоимости;
• условия расторжения договора и возврата денег;
• ответственность сторон за нарушение обязательств;
• порядок устранения недостатков после передачи жилья.

Обратите внимание на формулировки, позволяющие переносить сроки, менять стоимость или удерживать значительную часть денег при расторжении договора. Попросите объяснить непонятные условия письменно.

Если речь идет о долевом строительстве, проверьте, соответствует ли договор предусмотренной законодательством форме и подлежит ли он учету в установленном порядке. При крупных финансовых обязательствах разумно передать документ независимому юристу до внесения денег.

Не ориентируйтесь только на цену и скидку

Застройщик может предлагать скидку за раннюю покупку, рассрочку или специальные условия оплаты. Но низкая цена не должна заменять проверку документов. Сравнивайте стоимость квартир с похожими характеристиками в том же районе. Учитывайте этаж, планировку, площадь, состояние отделки, инфраструктуру и предполагаемые дополнительные расходы.

Отдельно выясните, что входит в заявленную стоимость. Иногда покупателю приходится дополнительно оплачивать отделку, подключение отдельных услуг, оформление документов или другие предусмотренные договором расходы. Если предложение действует только один день и менеджер настаивает на немедленном переводе денег, не позволяйте спешке заменить проверку. Отказ предоставить документы до оплаты – серьезный повод приостановить сделку.

Осмотрите строительную площадку

Если строительство уже идет, по возможности посетите объект. Сравните фактический ход работ с заявленным графиком и информацией о проекте. Обратите внимание на состояние площадки, наличие строительной активности и соответствие объекта рекламным материалам. При этом разовый визит не позволяет достоверно оценить качество работ или подтвердить соблюдение всех технических требований.

Полезно также узнать, кто осуществляет технический и авторский надзор, если такая информация доступна, и как организован контроль качества строительства. Если дом находится на раннем этапе возведения, особенно важно проверить правовые основания проекта и предусмотренные законом механизмы защиты денег покупателей.