Ипотека или аренда: что дешевле в Алматы и Астане

По данным Krisha.kz, средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Алматы и Астане сейчас составляет около 200 000 тенге в месяц. Двухкомнатная квартира в Алматы стоит в среднем 300 000 тенге, в Астане – около 270 000 тенге.

При этом данные Бюро национальной статистики показывают, что аренда жилья в крупнейших городах остается одной из самых дорогих в стране. В сентябре средняя цена аренды квадратного метра в Алматы составляла 5 611 тенге, в Астане – 4 485 тенге. То есть для человека, которому нужна обычная однокомнатная квартира, ориентир по бюджету составляет около 200 000 тенге в месяц, или 2,4 млн тенге в год.

Если не учитывать изменение арендных ставок, за пять лет аренда такой квартиры обойдется примерно в 12 млн тенге, за 10 лет – в 24 млн тенге. При этом после окончания аренды у человека не остается недвижимости в собственности.

Сколько нужно для покупки квартиры

Для сравнения возьмем программу «7-20-25». По ее условиям ставка составляет 7% годовых, первоначальный взнос – не менее 20%, срок кредита – до 25 лет. Для Алматы и Астаны максимальная стоимость жилья по программе составляет 30 млн тенге. При покупке квартиры за эту сумму первоначальный взнос составит 6 млн тенге, а сумма кредита – 24 млн тенге.

Рассчитаем аннуитетный платеж по кредиту 24 млн тенге под 7% годовых.

Расчет показывает важную вещь: при максимальном сроке 25 лет платеж по льготной ипотеке получается примерно на 30 тыс. тенге ниже средней аренды однокомнатной квартиры в Алматы и Астане. Но сравнивать только ежемесячные платежи неправильно.

Почему ипотека с платежом 170 тысяч не означает, что квартира дешевле аренды

При ипотеке за 30 млн тенге покупателю сначала потребуется внести 6 млн тенге собственных средств. Кроме того, у собственника появляются расходы, которых нет у арендатора или которые обычно несет собственник: содержание жилья, ремонт, часть расходов на обслуживание недвижимости и другие затраты. Зато после погашения кредита квартира остается в собственности заемщика.

Если кредит на 24 млн тенге взять на 25 лет, банку за весь срок будет выплачено около 50,9 млн тенге, включая примерно 26,9 млн тенге процентов. С учетом первоначального взноса общие выплаты составят около 56,9 млн тенге. Это не означает, что квартира в итоге «обойдется» именно в 56,9 млн тенге. После погашения кредита у владельца останется недвижимость, которую можно продать или сдавать в аренду. Поэтому сравнивать эту сумму напрямую с расходами на аренду некорректно.

А если просто снимать квартиру 25 лет

Если условно зафиксировать арендную плату на уровне 200 000 тенге и не учитывать ее рост, за 25 лет арендатор заплатит: 200 000 × 12 × 25 = 60 млн тенге. Но это исключительно математическая модель. В реальности стоимость аренды может меняться, причем в последние годы она росла.

Например, по данным Бюро национальной статистики, в сентябре аренда благоустроенного жилья в Казахстане выросла в годовом выражении на 47,2%. Поэтому считать, что человек следующие 25 лет будет платить ровно 200 000 тенге в месяц, было бы неправильно. С другой стороны, арендатору не требуется первоначальный взнос в 6 млн тенге и он не берет на себя многолетнее кредитное обязательство.

А что выгоднее на коротком сроке

Здесь преимущество аренды становится более заметным. Если человек не уверен, что будет жить в Алматы или Астане следующие 10–20 лет, брать ипотеку может быть невыгодно из-за первоначальных расходов, процентов и необходимости сохранять стабильный доход.

Например, при кредите 24 млн тенге на 10 лет ежемесячный платеж составит около 279 000 тенге. Это примерно на 79 000 тенге больше, чем текущая средняя аренда однокомнатной квартиры. За год разница составит около 948 000 тенге. При кредите на 15 лет платеж снижается примерно до 216 000 тенге и становится ближе к стоимости аренды. При сроке 20 лет платеж составляет около 186 000 тенге, а при 25 годах – около 170 000 тенге. Получается, чем дольше срок ипотеки, тем ниже обязательный ежемесячный платеж, но тем больше общая сумма процентов банку.

Есть еще одно важное ограничение

«7-20-25» доступна не каждому и подходит не для любой квартиры. Программа предусматривает покупку первичного жилья, а максимальная стоимость недвижимости в Алматы и Астане составляет 30 млн тенге. Также необходим первоначальный взнос не менее 20% и подтвержденный доход. Поэтому человек, который хочет купить квартиру на вторичном рынке или рассматривает жилье дороже 30 млн тенге, не сможет просто применить этот расчет к своей ситуации.

Для обычных ипотечных продуктов условия могут быть значительно дороже. С 1 июля 2026 года предельный размер ГЭСВ по ипотечным жилищным займам составляет 20%, что показывает разницу между льготной программой и рыночной ипотекой.

Что в итоге дешевле

Если сравнивать только ежемесячный платеж, то при покупке квартиры за 30 млн тенге по «7-20-25» и сроке 25 лет ипотека дает платеж около 170 000 тенге. Это меньше средней аренды однокомнатной квартиры в Алматы и Астане – около 200 000 тенге. Но для ипотеки потребуется сразу найти 6 млн тенге на первоначальный взнос и соответствовать требованиям программы.

Аренда выгоднее, если человеку важны мобильность, отсутствие крупного первоначального взноса и меньшая финансовая нагрузка в ближайшие годы. Ипотека может быть выгоднее, если у покупателя уже есть первоначальный взнос, стабильный доход и планы надолго остаться в городе. В этом случае часть ежемесячного платежа идет на погашение собственного актива, а не только на оплату проживания.

Поэтому универсального ответа «ипотека всегда выгоднее аренды» нет. При льготной ставке ипотечный платеж действительно может оказаться ниже аренды, но решение зависит не только от размера ежемесячного платежа, а и от первоначального взноса, срока кредита, стоимости квартиры и того, сколько лет человек собирается в ней жить.