Рассрочка «без процентов» может стоить дороже ипотеки: как посчитать цену квартиры

Рассрочка от застройщика может рекламироваться без процентов, но это еще не означает бесплатное финансирование. Если одна и та же квартира при полной оплате стоит дешевле, чем при поэтапной, разница экономически становится платой за возможность рассчитаться позже. На коротком сроке такая наценка способна превратиться в двузначную, а иногда и очень высокую годовую стоимость денег.

На этот эффект обратил вниманиеTelegram-канал о строительстве и недвижимости BuildExpert. Finratings.kz проверил расчеты и выяснил, где вывод справедлив, а где его необходимо уточнить.

Почему «0%» еще не означает отсутствие переплаты

У банковского кредита есть номинальная ставка и ГЭСВ — годовая эффективная ставка вознаграждения, которая позволяет оценивать стоимость займа в сопоставимом годовом выражении. Банк обязан раскрывать ее клиенту.

Прямая рассрочка продавца устроена иначе. В сентябре 2026 года Национальный банк отдельно обратил внимание на такие сделки: рассрочки нефинансовых организаций, включая прямую рассрочку от продавца, не подпадают под требования защиты прав потребителей финансовых услуг, хотя фактически создают для человека долговое обязательство. Регулятор сейчас обсуждает возможные подходы к регулированию этого рынка.

Поэтому у рассрочки застройщика покупатель обычно не увидит банковскую ГЭСВ, по которой ее можно было бы сразу поставить рядом с ипотекой.

Первое, что стоит проверить, — две цены на одну и ту же квартиру:

• цена при полной оплате сейчас;
• общая сумма, которую придется перечислить застройщику по рассрочке.

Например, если квартира стоит 30 млн тенге при полной оплате и 34 млн тенге в рассрочку, дополнительные 4 млн тенге — это реальная денежная разница между двумя способами покупки. Называть ее банковским процентом юридически неправильно, но при оценке стоимости финансирования игнорировать ее нельзя.

Как 4 млн тенге превращаются в 19% или 57% годовых

Возьмем пример BuildExpert, но посчитаем его по денежным потокам.

Предположим, квартира сегодня стоит 30 млн тенге. При рассрочке за нее в сумме нужно заплатить 34 млн тенге. Дополнительная стоимость — 4 млн тенге.

В первом сценарии покупатель сразу отдает 9 млн тенге, а оставшиеся 25 млн выплачивает равными частями в течение двух лет. Экономически застройщик позволяет ему отсрочить оплату 21 млн тенге — именно столько не хватает до сегодняшней цены квартиры.

При ежемесячных платежах расчетная эффективная годовая стоимость такого финансирования получается около 18,8%.

Во втором сценарии человек сразу платит 15 млн тенге, а оставшиеся 19 млн — за 12 месяцев. Фактически он отсрочил оплату только 15 млн тенге, но все равно заплатит те же дополнительные 4 млн.

При равных ежемесячных платежах эквивалентная годовая стоимость уже составляет около 57%.

Расчет предполагает равные ежемесячные платежи, первый платеж через месяц и отсутствие дополнительных комиссий. Это не официальная ГЭСВ, а расчет Finratings.kz, который переводит денежные потоки рассрочки в сопоставимый годовой показатель.

Отсюда и возникает парадокс: большой первоначальный платеж и короткий срок не обязательно делают конкретную рассрочку дешевле.

Но здесь есть важное условие. Такая логика работает, только если застройщик сохраняет одну и ту же наценку — в нашем случае 4 млн тенге — при разных первоначальных взносах и сроках. Если цена рассрочки меняется вместе со сроком или размером первого платежа, каждый вариант нужно считать заново.

Можно ли считать ставку рассрочки за минуту

BuildExpert предлагает упрощенную формулу: разделить наценку на фактически профинансированную сумму, затем на число лет и примерно удвоить результат, поскольку долг постепенно уменьшается.

Для первого примера она дает около 19% годовых, что почти совпадает с более точным расчетом.

Для второго — около 53%, тогда как расчет по ежемесячным денежным потокам дает примерно 57%.

Как экспресс-проверка такой способ может показать масштаб переплаты. Но пользоваться им как универсальной «ГЭСВ рассрочки» нельзя. Формула начинает заметно ошибаться, если платежи неравномерные, крупная часть цены переносится на конец срока, предусмотрены промежуточные взносы или меняется стоимость квартиры.

Для точного сравнения нужен график всех платежей.

Рассрочка действительно стала главным способом покупки новостроек?

С этим утверждением стоит быть осторожнее.

Рассрочка действительно получила широкое распространение. По данным Korter, которые приводил Kursiv в 2025 году, она предлагалась в 51 из 71 строившегося ЖК Алматы со сдачей в том году — 72%. Ипотека была доступна в 56% этих комплексов. В Астане соотношение составляло 63% против 33%.

Но эти цифры показывают наличие способа оплаты в жилых комплексах, а не долю фактически заключенных сделок. Кроме того, выборка относилась к определенным объектам Алматы и Астаны.

Поэтому говорить, что с 2025 года рассрочка стала «инструментом номер один на всей первичке Казахстана», без свежей статистики продаж слишком категорично. Корректнее говорить, что она превратилась в массовый инструмент продаж новостроек.

Почему 7% по депозиту нельзя просто сравнить с базовой ставкой

Сейчас базовая ставка Национального банка составляет 16,25% годовых. Этот уровень действует с сентября, следующее плановое решение регулятора назначено на 23 октября 2026 года.

Однако вывод «деньги клиента восемь лет лежат под 7%, хотя базовая ставка — 16,25%, значит разница является ценой ипотеки» методологически неверен.

Базовая ставка — инструмент денежно-кредитной политики, а не доходность, которую обычный вкладчик может получить, просто разместив деньги в банке. Сравнение 7% и 16,25% напрямую не показывает ни переплату по ипотеке, ни упущенный доход клиента.

У накопительной ипотеки нужно считать всю конструкцию: сколько денег клиент блокирует на депозите, сколько платит по кредиту, требуется ли дополнительно пополнять вклад, сколько тот заработает, когда накопления пойдут на погашение долга и сколько после этого останется платить банку.

И уже результат такого сценария нужно сравнивать с альтернативной ипотекой — прежде всего по ГЭСВ, общей сумме платежей и одинаковому горизонту.

Как проверить рассрочку перед покупкой

Начать стоит не со слов «0%» и не с ежемесячного платежа.

Сначала попросите цену конкретной квартиры при полной оплате и итоговую цену при выбранной рассрочке. Это должны быть предложения по одному объекту и на одну дату — иначе сравнение легко исказят скидки и акции.

Затем определите, какую часть сегодняшней стоимости квартиры вам фактически разрешают заплатить позже. Именно с этой суммой нужно сопоставлять дополнительную стоимость рассрочки.

После этого соберите полный график. Если в конце предусмотрен платеж в несколько миллионов тенге, его нельзя распределять на весь срок так, будто долг погашается равномерно.

И только затем сравнивайте результат с ГЭСВ по ипотеке. Номинальные «10%» одного продукта и рассчитанные «20%» другого еще не обязательно являются сопоставимыми показателями.

К слову, до 1 января 2027 года предельная ГЭСВ по ипотечным жилищным займам в Казахстане остается на уровне 25%. С начала следующего года лимит станет зависеть от LTV — отношения суммы кредита к стоимости залога: при LTV до 70% включительно предел составит 20%, выше 70% — 25%.

Это ограничение относится к ипотечным займам финансовых организаций, а не к цене квартиры, которую самостоятельно установил застройщик при прямой рассрочке.

Главный вывод поэтому не в том, что рассрочка всегда дороже ипотеки. Такой вывод без конкретных условий сделать нельзя. Но надпись «без процентов» также ничего не говорит о реальной цене денег: если квартира при рассрочке стоит дороже, эту разницу нужно посчитать так же внимательно, как проценты по банковскому кредиту.