Когда собственник может повысить арендную плату, а когда нет: разъяснение юриста

Когда собственник может повысить арендную плату

По словам юриста Айданы Кусатаевой, собственник квартиры не может в любой момент просто взять и повысить арендную плату. Это возможно только в случаях, которые предусмотрены договором или законом.

«Если в договоре указана фиксированная стоимость аренды и нет пункта, который разрешает собственнику в одностороннем порядке повышать цену, то изменить размер платы во время действия договора можно только с согласия арендатора», — объясняет Айдана Кусатаева.

Юрист отмечает, что собственник может повысить стоимость аренды, если:

• арендатор согласился платить новую сумму;
• в договоре прямо прописано право собственника менять стоимость аренды в одностороннем порядке;
• срок старого договора закончился и стороны заключают новый договор;
• для этого есть другие основания, предусмотренные законодательством.

При этом, как поясняет Айдана Кусатаева, согласно пункту 3 статьи 546 Гражданского кодекса РК размер платы за пользование имуществом может изменяться не чаще одного раза в год, если стороны заранее не договорились об ином порядке.

«Но это не означает, что собственник автоматически получает право самостоятельно повышать арендную плату. Одностороннее изменение условий договора допускается только в случаях, предусмотренных законом или самим договором», — подчеркивает юрист.

Достаточно ли предупредить жильца за месяц

Как подчеркивает Айдана Кусатаева, распространенное мнение о том, что достаточно предупредить арендатора за месяц, не соответствует закону.

«Согласно статье 273 ГК РК одностороннее изменение условий обязательства допускается только тогда, когда это предусмотрено законодательством или договором. Статья 401 ГК РК также устанавливает, что изменение договора по общему правилу производится по соглашению сторон», — отмечает юрист.

По словам адвоката, в договоре должно быть четко прописано право наймодателя именно в одностороннем порядке увеличить арендную плату, а также порядок такого повышения. 

Например: «Наймодатель вправе не чаще одного раза в год увеличить размер арендной платы, письменно уведомив Нанимателя не менее чем за 30 календарных дней. Новый размер платы применяется с первого платежного периода после истечения срока уведомления».

Если же документ содержит лишь формулировку о том, что арендодатель может «пересматривать стоимость аренды», это еще не означает, что он вправе самостоятельно установить новую цену.

Нужно ли подписывать дополнительное соглашение

Как отмечает адвокат Айдана Кусатаева, если собственник и арендатор договорились изменить стоимость аренды, это необходимо оформить письменно.

«Согласно статье 402 Гражданского кодекса соглашение об изменении договора должно быть заключено в той же форме, что и основной договор. Дополнительное соглашение не требуется, если первоначальный договор уже содержит четкий механизм одностороннего повышения и предусматривает, что новая цена применяется после уведомления арендатора», — объясняет адвокат Айдана Кусатаева.

Обязан ли арендатор платить больше

Если договор не предусматривает права собственника самостоятельно повысить стоимость аренды и дополнительное соглашение не подписано, арендатор не обязан платить по новой цене.

«До надлежащего изменения договора он вправе продолжать платить сумму, установленную действующим договором. Если договор прямо разрешает собственнику повысить цену в одностороннем порядке и собственник выполнил все предусмотренные условия — соблюдал срок уведомления, периодичность, предел повышения и способ направления уведомления, — новая цена может стать обязательной», — говорит Айдана Кусатаева.

Это соответствует статье 272 ГК РК, согласно которой обязательство должно исполняться в соответствии с условиями договора. Она также обращает внимание, что несогласие арендатора с повышением стоимости само по себе не означает, что он обязан освободить жилье. Договор прекращается только в порядке, предусмотренном законом или самим договором.

Могут ли выселить за отказ платить повышенную сумму

Если повышение не предусмотрено договором и не согласовано арендатором, разница между прежней и новой стоимостью не является договорной задолженностью. Следовательно, отказ платить такую разницу сам по себе не дает собственнику права требовать расторжения договора за неуплату.

«Если повышение произведено законно, а арендатор не оплачивает новую обязательную сумму, собственник вправе использовать предусмотренные законом и договором способы защиты, в том числе расторгнуть договор», — отмечает юрист.

Что делать, если собственник требует больше денег

Если владелец квартиры требует увеличить арендную плату, хотя никаких документов об изменении условий договора не подписывалось, важно не соглашаться на новые условия устно и зафиксировать свою позицию письменно, советует адвокат Айдана Кусатаева.

«Можно написать: “С повышением арендной платы не согласен. Действующий договор не предусматривает право Наймодателя на одностороннее изменение стоимости, дополнительное соглашение сторонами не заключалось. До надлежащего изменения договора арендная плата будет вноситься в установленном договором размере ___ тенге”», — рекомендует юрист.

Кроме того, арендатору следует продолжать своевременно оплачивать сумму, установленную действующим договором. Полностью прекращать платежи не рекомендуется, поскольку это может привести к возникновению реальной задолженности.

Также стоит сохранять договор, переписку, уведомления, банковские выписки и чеки. Эти документы могут стать важными доказательствами в случае возникновения спора.

По словам Айданы Кусатаевой, если урегулировать конфликт не удается, сначала рекомендуется направить собственнику письменную претензию. Если спор остается нерешенным, арендатор вправе обратиться в суд. Если же собственник угрожает, меняет замки, удерживает или выбрасывает вещи жильца, необходимо обратиться в полицию для фиксации возможных противоправных действий.