Казахстанцам назвали самую выгодную ипотеку на квартиру BI Group

Квартира от BI Group за 30 миллионов тенге. Первоначальный взнос 6 миллионов, заём на 24 миллиона, срок 10 лет. Условия одинаковые для всех. А дальше начинается разница: у шести банков, которые кредитуют покупателей застройщика, переплата по этому займу отличается почти на 20 миллионов тенге. Это больше трёх первоначальных взносов.

BI Group, как и большинство крупных застройщиков Казахстана, работает не с одним банком, а сразу с несколькими партнёрскими программами: Halyk Bank, Freedom Bank, ForteBank, Банк ЦентрКредит, Altyn Bank. Покупатель квартиры фактически выбирает не только жильё, но и один из готовых ипотечных пакетов. На практике многие берут тот вариант, который в моменте предложил менеджер по продажам. Мы сверили итоговую ставку по каждой программе с действующей матрицей ставок банка, и разница оказалась больше, чем можно было ожидать, а один из банков вообще поменял место в рейтинге.

Все шесть программ ниже действуют для одного и того же типа объекта: квартиры на стадии строительства, по которым у застройщика есть разрешение на привлечение денег дольщиков (ДДУ). Если рассматривается готовое жильё, условия у части банков могут отличаться.

Сравнение по одинаковым условиям

Объект за 30 млн тенге, взнос 20% (6 млн тенге), заём 24 млн тенге на 10 лет (120 месяцев). Ставка для каждого банка взята из его собственной матрицы ставок для этой комбинации взноса и срока, а не из рекламного «от». Ранжировано по итоговой переплате за весь срок: при равном сроке и сумме займа именно она показывает, во сколько сделка обойдётся на деле.

Даже у лидера рейтинга переплата в 20,7 млн тенге на заём в 24 млн тенге, это без малого сама сумма займа ещё раз. Так выглядит текущий уровень ставок в Казахстане, и на этом фоне разница между банками становится ещё важнее: это единственное, на что покупатель реально может повлиять.

Открытие: банк, который выглядел середняком, оказался лидером

В предварительном расчёте, который BI Group обычно показывает клиенту при подборе квартиры, «Super ипотека» от Банка ЦентрКредит фигурирует под ставкой 16,1% и переплатой 24,4 млн тенге, это твёрдая середина списка. Но собственная матрица ставок банка для взноса 20-49% и срока 120 месяцев показывает другую цифру: 14%. Разница в 2,1 процентного пункта складывается в 3,7 млн тенге переплаты за 10 лет между двумя версиями расчёта для одной и той же сделки.

Здесь важно не путать причину: у Банка ЦентрКредит структура срочных диапазонов в матрице отличается от остальных банков. У большинства (Halyk Bank, Freedom Bank, Altyn Bank, ForteBank) ставка на 120-месячный срок выделена в отдельный узкий диапазон, «61-120 месяцев». У Банка ЦентрКредит диапазон шире: «37-120 месяцев» идёт единой строкой с одной ставкой на весь этот промежуток. Заём на 10 лет попадает именно в эту строку, и по действующей матрице банка это 14% при взносе от 20% до 49%.

Расхождение с более ранним расчётом стоит закрыть напрямую с банком до того, как цифра попадёт в публикацию, но по данным, которые видит клиент в калькуляторе BI Group сейчас, «Super ипотека» уверенно лидирует, а не идёт на уровне Altyn Bank и ForteBank.

Цена против бумажной волокиты

Ставка не единственное, чем программы отличаются друг от друга. Матрицы также показывают, что банки по-разному просят подтверждать доход, и здесь у самого дешёвого предложения находится своя цена, только не в тенге, а в документах.

Самая дешёвая программа, «Super ипотека», единственная в списке требует справку о доходах с места работы, а не ограничивается данными из ЕНПФ, и банк прямо оставляет за собой право запросить дополнительные документы. У Freedom Bank и Altyn Bank, наоборот, никаких документов не требуется вообще, доход подтверждается автоматически по пенсионным отчислениям, но это удобство обходится в 2-5 процентных пунктов ставки. Для заёмщика с неподтверждённым официально доходом (например, часть дохода в конвертах) это может стать решающим фактором даже при более высокой ставке.

Altyn Bank: неочевидная выгода от более длинного срока

Матрица ставок Altyn Bank по программе «Оңай» показывает деталь, которую легко упустить, если смотреть только на итоговую цифру. При взносе 20-29% ставка на срок 37-60 месяцев составляет 17,5%, а на срок 61-120 месяцев, то есть более длинный, уже 16,3%. Ставка не растёт монотонно со сроком, а на этом участке падает. На практике это значит, что для покупателя с горизонтом в 4-5 лет может быть выгоднее оформить заём формально на 10 лет с более низкой ставкой и параллельно гасить его досрочно, чем брать короткий заём на 5 лет по более высокой ставке. Прежде чем так делать, стоит уточнить в банке условия и возможные комиссии за досрочное погашение.

Halyk Bank: ставка «через брокера»

Ставка 17% в расчёте помечена как «Halyk ипотека (заявка через брокер)». Это означает, что расчёт сделан для заявки, оформленной через брокерский канал BI Group, а не напрямую в отделении банка. Матрица ставок Halyk Bank подтверждает именно эту цифру для взноса 20-29% и срока 61-120 месяцев, но не показывает требований к подтверждению дохода и возрасту заёмщика, эти данные в открытом расчёте отсутствуют. Если для покупателя принципиальна экономия в доли процента, стоит свериться напрямую в банке, отличается ли ставка при прямом обращении от той, что даёт брокерский канал.

У Freedom Bank худшие условия

У Freedom Bank в списке два предложения, и оба уступают Банку ЦентрКредит и Altyn Bank. «Цифровая ипотека» под 19,1% занимает пятое место с переплатой почти 30 млн тенге. Но настоящая проблема в «Каскадной ипотеке».

У каскадной ипотеки ставка не фиксирована на весь срок, а растёт по мере выплаты кредита. Матрица банка раскрывает точную структуру, но только для заёмщиков с взносом от 51%: первые три года ставка 10,5%, с четвёртого по пятый год 13%, а с шестого года и до конца срока, вплоть до 240 месяцев, уже 21,5%. Скачок с 13% до 21,5% происходит один раз и сразу почти на 8,5 процентного пункта.

Для заёмщика со взносом 20%, как в нашем сценарии, банк вообще не публикует ставку в этой матрице: строка «от 51%» единственная в таблице. Более ранний расчёт BI Group указывал для такого взноса стартовую ставку «от 24%», и это уже выше, чем платят к концу срока даже клиенты с гораздо большим взносом. Слово «от» в рекламе этой программы касается только первых лет и только заёмщиков с большим первоначальным взносом. Итоговая переплата в 40,4 млн тенге в таблице выше рассчитана по стартовому платежу без учёта роста ставки, то есть это нижняя граница, а не итоговая цифра. Если каскадная ипотека единственный доступный вариант, до подписания стоит получить у банка точный график ставки по годам именно для своего взноса, а не ориентироваться на цифру «от».

Где эти ставки относительно рынка

Буквально вчреа., вступило в силу решение Нацбанка снизить базовую ставку до 16,25%, уже второе снижение подряд после длительного периода на уровне 18%. На этом фоне 14% у «Super ипотеки» выглядят даже ниже стоимости денег в экономике на данный момент, а такое обычно означает, что часть стоимости кредита компенсирует застройщик или банк в рамках партнёрской программы, а не то, что деньги в целом подешевели. Ставки Altyn Bank и ForteBank в 16,3-16,5% уже ближе к рыночному уровню. А стартовые 24% по каскадной ипотеке Freedom Bank это почти 8 процентных пунктов сверх базовой ставки, солидная премия за риск и за то, что схема даёт клиенту низкий вход, а банку доход, растянутый и увеличивающийся во времени.

Что проверить перед заявкой

• ГЭСВ по каждой программе. Ставка в матрицах номинальная и не включает комиссии за рассмотрение заявки, обязательное страхование и другие сопутствующие расходы.
• Условия досрочного погашения. Если есть план гасить заём быстрее графика, размер итоговой переплаты в таблице теряет значение: важнее штрафы и ограничения на досрочное погашение в конкретном банке.
• Точную ставку по «Super ипотеке» напрямую в Банке ЦентрКредит, учитывая расхождение с более ранним расчётом.
• Точный график ставки по каскадной ипотеке Freedom Bank именно для своего первоначального взноса, если он ниже 51%.