Как сократить ипотеку на 6,5 лет помощью одного дополнительного платежа в год

По ее словам, главное — не только сумма дополнительного взноса, но и время его внесения. Чем раньше заёмщик уменьшает основной долг, тем меньше процентов ему придется платить в дальнейшем.

Почему в начале ипотеки почти весь платеж уходит на проценты

Для примера Шукубаева взяла ипотеку на 20 млн тенге сроком на 20 лет под 17% годовых. При таких условиях ежемесячный платеж составляет около 293 тыс. тенге.

Однако в начале кредитования большая часть этой суммы идет на выплату процентов, а не на погашение самого займа.

«Вы отдаете банку 293 тысячи тенге, но примерно 283 тысячи из них — это проценты. А основной долг у вас уменьшится всего лишь на 10 тысяч тенге», — объясняет эксперт.

Получается, что после первого платежа задолженность сокращается незначительно. Именно поэтому дополнительные взносы в первые годы ипотеки могут дать более ощутимый эффект.

Как один досрочный платеж сокращает срок кредита

Эксперт предлагает следующий сценарий: после первого планового платежа внести еще 293 тыс. тенге и выбрать частичное досрочное погашение с сокращением срока кредита.

В этом случае дополнительная сумма направляется на уменьшение основного долга. Заёмщик продолжает платить прежнюю ежемесячную сумму, но количество оставшихся платежей сокращается.

«Этот один платеж в самом начале вашей ипотеки сокращает ее примерно на два года», — говорит Шукубаева.

При этом одинаковая сумма досрочного погашения дает разный результат в зависимости от того, когда ее внести.

По расчетам эксперта:

• после первого планового платежа — сокращение срока примерно на 24 месяца;
• через год — примерно на 21 месяц;
• через три года — примерно на 16 месяцев;
• через пять лет — примерно на 12 месяцев.

Дополнительный взнос в 293 тыс. тенге в начале ипотеки позволяет убрать из графика больше платежей, чем аналогичная сумма спустя несколько лет.

Почему раннее погашение выгоднее

Причина заключается в принципе начисления процентов. При аннуитетной схеме ежемесячный платеж остается одинаковым, но его состав меняется: в начале кредита большая часть денег уходит на проценты, а ближе к концу срока — на погашение основного долга.

Когда заёмщик вносит дополнительную сумму, остаток задолженности уменьшается. В последующие месяцы проценты начисляются уже на меньшую сумму.

«Чем раньше вы уменьшили основной долг, тем больше будущих месяцев банк уже не будет начислять вам проценты на эту сумму», — объясняет Жанна Шукубаева.

По ее расчетам, если вносить один дополнительный платеж размером около 293 тыс. тенге ежегодно, ипотеку на 20 млн тенге можно закрыть примерно за 13,5 лет вместо 20 лет.

Что нужно учитывать при досрочном погашении

Такой результат не гарантирован для каждой ипотеки. Он зависит от процентной ставки, остатка долга, графика платежей и условий конкретного банка.

Чтобы сократить именно срок кредита, а не размер ежемесячного взноса, при частичном досрочном погашении необходимо выбрать соответствующий вариант перерасчета.

Также важно учитывать, что дополнительный платеж не должен становиться причиной отказа от финансового резерва. Перед досрочным погашением стоит убедиться, что после внесения денег у семьи останутся средства на обязательные расходы и непредвиденные ситуации.