Продал квартиру в Казахстане: когда придётся платить налог и сколько?

Продажа квартиры, дома или земельного участка в Казахстане может повлечь за собой обязанность уплатить индивидуальный подоходный налог (ИПН). Однако налог начисляется далеко не при каждой сделке. Всё зависит от того, сколько времени недвижимость находилась в собственности, за какую сумму её приобрели и по какой цене продали.

С 1 января 2026 года в Казахстане действует новый Налоговый кодекс, который изменил правила налогообложения доходов от продажи недвижимости. В частности, для объектов, приобретённых после этой даты, увеличился минимальный срок владения, позволяющий продать жильё без уплаты налога. Разбираемся, в каких случаях продавцу придётся заплатить государству, как рассчитать сумму и какие нюансы важно учитывать перед сделкой.

Когда возникает налог при продаже недвижимости

Главное правило: налог возникает не со всей суммы, полученной от продажи квартиры, а с прироста её стоимости. Прирост стоимости — это положительная разница между ценой приобретения недвижимости и ценой её последующей продажи. Например, человек купил квартиру за 25 млн тенге, а спустя некоторое время продал её за 30 млн тенге. Прирост стоимости составил 5 млн тенге. Именно эта сумма, а не все 30 млн тенге, становится основой для расчёта ИПН.

Если недвижимость продали дешевле или по той же цене, за которую приобрели, положительного прироста стоимости нет. Соответственно, имущественный доход не возникает. Однако одного факта получения прибыли недостаточно. Для определения налоговых обязательств необходимо учитывать ещё и срок владения объектом.

Сколько нужно владеть квартирой, чтобы не платить налог

С 2026 года срок владения недвижимостью зависит от даты регистрации права собственности.

Это переходное правило предусмотрено статьёй 842 нового Налогового кодекса и действует до 1 января 2028 года. После этой даты необходимо учитывать дальнейшее действие норм законодательства.

Например:

• Квартиру купили в августе 2025 года за 20 млн тенге, а продали в октябре 2026 года за 24 млн тенге. Налог платить не нужно, поскольку прошло больше года.
• Квартиру приобрели в феврале 2026 года за 30 млн тенге, а продали в декабре того же года за 34 млн тенге. В этом случае возникает налогооблагаемый прирост стоимости — 4 млн тенге.
• Квартиру приобрели в феврале 2026 года, а продали в марте 2028 года. При соблюдении двухлетнего срока ИПН с прироста стоимости не возникает.

Важно: срок владения отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности, а не с момента подписания договора купли-продажи или внесения денег за жильё.

Как рассчитывается налог при продаже квартиры

С 2026 года в Казахстане действует прогрессивная шкала ИПН. Для доходов от прироста стоимости предусмотрены следующие ставки:

• 10% — на доход до 8 500 МРП включительно;
• 15% — на часть дохода, превышающую 8 500 МРП.

В 2026 году 8 500 МРП соответствуют 36 762 500 тенге.

Рассмотрим пример. Человек приобрёл квартиру за 25 млн тенге и через несколько месяцев продал её за 30 млн тенге. Поскольку срок владения не достиг двух лет (если право собственности зарегистрировано после 1 января 2026 года), у продавца возникает имущественный доход в размере 5 млн тенге. Расчёт:

• Цена покупки — 25 млн тенге.
• Цена продажи — 30 млн тенге.
• Прирост стоимости — 5 млн тенге.
• ИПН по ставке 10% — 500 тыс. тенге.

Таким образом, после уплаты налога у продавца останется 4,5 млн тенге от полученного прироста стоимости. Если сумма налогооблагаемого дохода превышает 8 500 МРП, ставка 15% применяется не ко всему доходу, а только к сумме превышения установленного порога.

Нужно ли платить налог, если квартира получена по наследству или в дар

Отдельные правила действуют для недвижимости, которую человек не покупал самостоятельно. Например, если квартира досталась по наследству, налоговая база определяется с учётом её рыночной стоимости на дату возникновения права собственности. Для этого потребуется отчёт об оценке, подготовленный в установленном порядке.

При этом рыночную стоимость необходимо определить не позднее срока представления декларации за год, в котором недвижимость была продана. Если квартира получена в дар или на другом безвозмездном основании, первоначальная стоимость в предусмотренных Налоговым кодексом случаях определяется по оценочной стоимости, используемой для расчёта налога на имущество. Это важно, поскольку при отсутствии подтверждённой стоимости приобретения расчёт налога может оказаться менее выгодным для продавца.

Что с продажей коммерческой недвижимости

Для коммерческих объектов действуют другие правила. Если человек продаёт магазин, офис, склад, производственное помещение или другую нежилую недвижимость, имущественный доход может возникнуть независимо от того, сколько времени объект находился в собственности.

Например, предприниматель приобрёл офис за 40 млн тенге и через три года продал его за 50 млн тенге. Несмотря на длительный срок владения, положительная разница в 10 млн тенге может облагаться ИПН. Таким образом, двухлетнее правило освобождения, применяемое к жилой недвижимости, нельзя автоматически распространять на коммерческие помещения.

Когда подавать декларацию и платить налог

Если при продаже недвижимости у физического лица возник налогооблагаемый имущественный доход, он должен самостоятельно рассчитать ИПН, отчитаться перед налоговыми органами и перечислить налог в бюджет. Согласно разъяснениям Комитета государственных доходов:

• декларацию о доходах и имуществе по форме 270.00 необходимо подать не позднее 15 сентября года, следующего за годом продажи;
• уплатить рассчитанный ИПН нужно не позднее 25 сентября того же года.

Например, если квартира была продана в 2026 году с получением налогооблагаемого дохода, декларацию необходимо представить до 15 сентября 2027 года, а налог перечислить до 25 сентября 2027 года.

При подготовке декларации стоит сохранить документы, подтверждающие:

• первоначальную стоимость недвижимости;
• дату государственной регистрации права собственности;
• цену последующей продажи;
• основание приобретения жилья;
• рыночную или оценочную стоимость, если недвижимость была получена безвозмездно.

Что важно проверить перед продажей квартиры

Перед заключением сделки продавцу стоит обратить внимание на несколько обстоятельств:

1. Дата регистрации собственности. От неё зависит, какой минимальный срок владения применяется: один или два года.
2. Стоимость покупки. Договор приобретения поможет подтвердить первоначальную цену недвижимости.
3. Цена продажи. Именно с учётом разницы между стоимостью приобретения и реализации определяется прирост стоимости.
4. Способ получения недвижимости. Для наследства и дарения предусмотрены отдельные правила определения первоначальной стоимости.
5. Назначение объекта. Для коммерческой недвижимости действуют другие условия налогообложения.

Главное, что нужно учитывать: продажа квартиры в Казахстане не означает автоматическую обязанность платить налог. Если недвижимость находилась в собственности установленный срок либо была продана без прироста стоимости, ИПН с такой сделки не возникает при отсутствии других оснований для налогообложения.

При этом новые правила 2026 года особенно важно учитывать тем, кто планирует покупать недвижимость с последующей перепродажей. Теперь для освобождения от налога при продаже жилья, приобретённого после 1 января 2026 года, необходимо выдержать двухлетний срок владения.