Квартиры в Казахстане могут подешеветь на 35%

Многие казахстанцы привыкли считать квартиру одним из самых надежных активов. Годами рынок рос, а собственники нередко откладывали продажу в ожидании еще более высоких цен.

Однако ситуация может измениться.

Аналитики Halyk Finance считают, что именно вторичный рынок жилья окажется под наибольшим давлением в ближайшие месяцы. Покупателей становится меньше, получить ипотеку сложнее, а продавцам все чаще приходится идти на уступки.

По некоторым оценкам, скидки в отдельных сегментах могут достигать 30–35%.

Что происходит на рынке

О возможном снижении цен на недвижимость в Казахстане говорят сразу несколько экспертов рынка.

Ранее глава строительного холдинга BI Group Айдын Рахимбаев заявил, что рынок входит в новый цикл, который может продлиться от 12 до 18 месяцев.

В этот период спрос на жилье будет оставаться слабым, а продавцам придется активнее бороться за покупателей.

При этом аналитики Halyk Finance считают, что основное давление придется именно на вторичный рынок.

Почему падает спрос

На рынок одновременно воздействует несколько факторов.

1. Доходы населения растут медленнее цен.

За последние годы стоимость жилья значительно выросла, однако реальные доходы многих семей увеличивались гораздо медленнее.

В результате покупка квартиры становится менее доступной.

Для многих казахстанцев накопить первоначальный взнос становится все сложнее, а ежемесячные платежи по ипотеке оказываются слишком высокими.

2. Ипотеку получить труднее.

Банки постепенно ужесточают требования к заемщикам.

При высокой долговой нагрузке или недостаточном официальном доходе получить одобрение становится сложнее.

Это автоматически сокращает число потенциальных покупателей.

3. Пенсионные деньги уже не разогревают рынок

В 2021–2022 годах рынок получил мощный импульс благодаря использованию пенсионных накоплений для покупки жилья.

Многие сделки проходили именно за счет средств ЕНПФ.

Сегодня такого эффекта уже нет, а значит спрос постепенно возвращается к более естественным уровням.

3. Меняются правила ипотечного рынка

Дополнительное давление создают изменения регулирования ипотечного кредитования и рост стоимости заемных денег.

Это снижает количество людей, готовых покупать жилье прямо сейчас.

Почему сильнее пострадает вторичка

Главная проблема вторичного рынка – отсутствие механизмов поддержки.

Если на первичном рынке работают льготные программы, государственные инициативы и специальные ипотечные продукты, то продавцы вторичного жилья чаще всего остаются один на один с покупателем.

Кроме того, застройщики могут предлагать:

• рассрочки;
• акции;
• субсидированные ипотечные программы;
• скидки от партнерских банков.

У владельцев квартир таких инструментов обычно нет.

Поэтому именно вторичный рынок первым начинает реагировать на снижение спроса.

Что будет с новостройками

Полноценного обвала цен на первичном рынке эксперты пока не ждут. Причина проста – себестоимость строительства продолжает расти.

Дорожают:

• строительные материалы;
• инженерное оборудование;
• рабочая сила;
• логистика;
• земельные участки.

Поэтому цены на новостройки, по мнению аналитиков Halyk Finance, скорее будут расти примерно на уровне инфляции.

То есть рост замедлится, но резкого падения пока не ожидается.

Кто рискует больше всего

Наибольшие риски возникают у собственников, которые:

• купили квартиру по высоким ценам последних лет;
• рассчитывают быстро перепродать объект;
• приобрели жилье в инвестиционных целях;
• имеют несколько квартир в одном сегменте рынка.

Если покупателей станет меньше, срок экспозиции объектов может заметно увеличиться.

Проще говоря, квартиру будет не только сложнее продать дорого – ее будет сложнее продать вообще.

Именно поэтому многие продавцы могут столкнуться с необходимостью делать скидки, которые еще несколько лет назад казались невозможными.

Что это значит для покупателей

Для покупателей ситуация выглядит гораздо привлекательнее.

Если прогнозы экспертов оправдаются, у них появится больше возможностей для торга.

Особенно это касается вторичного жилья, где собственники чаще готовы обсуждать цену и быстрее реагируют на изменения спроса.

Поэтому ближайшие месяцы могут стать одним из самых интересных периодов для тех, кто давно присматривается к покупке квартиры и готов вести переговоры о скидке.

Что это значит для рынка

После нескольких лет быстрого роста рынок недвижимости Казахстана постепенно входит в новую фазу.

Если раньше условия диктовали продавцы, то теперь преимущество может перейти к покупателям.

Именно поэтому владельцам квартир, которые планируют продажу в ближайшие год-полтора, стоит внимательно следить за ситуацией. Чем дольше будет сохраняться слабый спрос, тем больше вероятность того, что покупатели начнут требовать существенные дисконты.

Материал основан на оценках аналитиков Halyk Finance и публичных заявлениях участников рынка. Прогнозы могут не реализоваться полностью или частично в зависимости от изменения рыночной конъюнктуры и государственной политики в сфере жилищного кредитования.