Цены на жилье растут быстрее доходов: как изменился ипотечный рынок

В первом полугодии 2026 года ипотечный рынок Казахстана сместился в сторону более крупных кредитов. Доля займов от 20 млн тенге приблизилась к 40%, следует из данных Ассоциации финансистов Казахстана.

Одновременно сократилась доля небольших ипотек. Аналитики связывают изменение структуры выдач с ростом стоимости недвижимости, который значительно опережает увеличение реальных доходов населения.

Крупных кредитов стало больше

За год доля ипотечных займов на сумму от 20 млн тенге выросла с 31,4% почти до 40%. При этом доля кредитов до 10 млн тенге снизилась с 20,7% до 16,5%.

Средняя сумма выданного ипотечного кредита составила 12,4 млн тенге.

Несмотря на сокращение количества заявок на 13,4%, до 419,2 тыс., общий объем выданных ипотечных кредитов увеличился на 12,4% и превысил 1,1 трлн тенге.

Цены опережают доходы

За год первичное жилье в Казахстане подорожало на 15,5%, а вторичное – на 11,8%. В то же время реальные доходы населения выросли лишь на 0,1%.

По оценке аналитиков, дисбаланс между предложением жилья и его стоимостью заставляет заемщиков оформлять более крупные суммы для покупки недвижимости.

Рост рынка при этом обеспечивается преимущественно государственными льготными программами. Выдача ипотеки в Отбасы банке увеличилась на 32,8% и достигла 916,7 млрд тенге.

На Отбасы банк приходится около 60% совокупного ипотечного портфеля банков. Общий портфель вырос на 7,2%, до 7,5 трлн тенге. В то же время коммерческая ипотека в бизнес-единицах сократилась на 39%.

Пенсионные поддержали рынок

Уровень просроченной задолженности по ипотеке остается низким и составляет 0,41%, что указывает на сохранение высокой платежной дисциплины заемщиков.

Дополнительную ликвидность банковскому сектору обеспечивают пенсионные накопления. За первые шесть месяцев 2026 года казахстанцы изъяли из ЕНПФ 407,5 млрд тенге. Это на 59% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Эксперты ожидают, что во второй половине года спрос на ипотеку может восстановиться благодаря развитию партнерских программ банков и застройщиков.