Цены на квартиры могут вводить в заблуждение: эксперт объяснил, где проблема

В сентябре зарегистрировали 35,4 тыс. сделок — на 14,3% меньше, чем год назад. Эксперт в сфере недвижимости Имран Османов считает, что проблема глубже: по общей статистике сложно понять, что именно происходит со спросом и по каким ценам квартиры в итоге находят покупателей.

«Каждый раз, когда выходит статистика по сделкам, вижу одни и те же заголовки: продажи обвалились, спрос исчез, рынок недвижимости падает», — написал Османов.

По последним доступным данным Бюро национальной статистики, в сентябре 2026 года в Казахстане зарегистрировали 35 406 сделок купли-продажи жилья. В августе их было 35 807, в июле — 37 158, а в июне — 39 053.

При этом снижение действительно есть. По сравнению с сентябрем 2025 года количество сделок сократилось на 14,3%, а за январь–сентябрь — на 5,6%. Поэтому говорить, что на рынке ничего не происходит, тоже было бы неверно. Точнее говорить о снижении активности, а не автоматически объявлять его обвалом.

Почему 35 тысяч сделок мало говорят о самом рынке

Османов обращает внимание на то, что общее число зарегистрированных сделок не показывает их внутреннюю структуру.

«Сколько из них приходится на вторичку? Сколько на первичку? Сколько квартир куплено в ипотеку? А сколько за собственные деньги?» — задается вопросом эксперт.

В ежемесячной статистике БНС действительно можно увидеть число сделок по регионам, квартирам и индивидуальным домам, а также распределение квартир по количеству комнат. Например, в сентябре из 35 406 операций на квартиры в многоквартирных домах пришлось 27 096, еще 8 310 — на индивидуальные дома.

Но из этой цифры нельзя определить, какая доля покупателей использовала ипотеку, а какая рассчиталась собственными средствами. Не показывает такой оперативный релиз и разделение всех зарегистрированных сделок на первичный и вторичный рынок.

Это существенно меняет интерпретацию. Одинаковые 35 тыс. сделок могут означать разные ситуации: например, рост продаж новостроек на фоне ипотечной программы или, наоборот, активность покупателей на вторичном рынке за собственные деньги.

«Квартира стоит 55 млн» — но была ли она продана за 55 млн

Еще один вопрос Османова касается цен.

«Условно, выставил человек квартиру за 50 млн тенге. Сосед посмотрел и выставил за 52 млн. Третий решил, что его квартира ничем не хуже, и поставил 55 млн. А за сколько они реально продадут? Вот это уже другой вопрос», — объясняет эксперт.

Здесь его замечание особенно актуально для вторичного рынка.

Бюро национальной статистики прямо указывает, что при расчете цен на перепродажу квартир использует данные из объявлений в интернете и СМИ. То есть статистика вторичного рынка отражает цены предложения, а не зарегистрированные суммы, по которым продавец и покупатель в итоге заключили сделку.

Для первичного рынка методика другая: сведения БНС получает от строительных организаций, которые продают новое жилье. Поэтому распространять утверждение о «ценах из объявлений» на всю официальную статистику недвижимости было бы неправильно.

Разница принципиальная. Если квартира выставлена за 50 млн тенге, а после торга продана за 46 млн, статистика предложения сама по себе не покажет этот дисконт.

Поэтому рост цен в объявлениях может говорить об изменении ожиданий продавцов, но не позволяет точно установить, насколько выросла фактическая стоимость совершенных сделок.

Рынок рухнул или просто стал спокойнее

Османов считает, что нынешние показатели стоит сравнивать не только с периодами повышенного спроса.

По его мнению, рынок в предыдущие годы подогревали возможность использовать пенсионные накопления на жилье, ипотечные программы и другие факторы. На таком фоне более низкое число сделок сегодня может выглядеть как резкое падение, хотя рынок способен просто возвращаться к менее ажиотажному уровню активности.

Статистика частично подтверждает необходимость такого контекста. Нынешние 35,4 тыс. сделок — это заметно ниже прошлогодних 41,3 тыс., однако гораздо выше отдельных месячных показателей предыдущих лет. Например, в феврале 2023 года в стране зарегистрировали 24 118 сделок, а в марте 2024 года — 26 389.

Поэтому один месячный показатель действительно плохо подходит для вывода о состоянии всего рынка. Важны не только направление и размер изменения, но и база сравнения.

Каких данных не хватает покупателям

По мнению Османова, рынку нужна более открытая статистика реальных сделок — с фактическими ценами и подробной структурой продаж.

Для покупателя такая информация позволила бы понять не только то, за сколько собственники выставляют похожие квартиры, но и за сколько такое жилье действительно продается.

Для продавца это тоже меняет ориентир. Сейчас соседняя квартира за 55 млн тенге легко становится аргументом выставить собственную за сопоставимую сумму. Но без информации о финальной цене неизвестно, состоялась ли вообще такая сделка и насколько продавец уступил покупателю.

«А пока у нас часто получается так: цены оцениваем по желаниям продавцов, а состояние рынка — по общему количеству сделок. И потом удивляемся, почему прогнозы не сбываются», — резюмировал Османов.

Последние данные БНС поэтому позволяют уверенно говорить о снижении числа сделок, но не дают оснований автоматически приравнивать его к «рухнувшему спросу». Чтобы понять состояние рынка точнее, нужны данные о структуре покупок, способах финансирования и фактических ценах заключенных сделок.