Какие квартиры в Казахстане продают на 10% дешевле - где скрыт подвох

Покупатели жилья часто пытаются снизить цену во время торга, хотя заметно сэкономить можно еще на этапе поиска. Квартиры на первом и последнем этажах, объекты в залоге и жилье без ремонта нередко продаются дешевле аналогов.

Однако низкая цена сама по себе еще не означает выгодную покупку. Скидка в 2 млн тенге может оказаться меньше стоимости ремонта, а экономия на проверке документов – привести к гораздо более серьезным потерям.

Какие квартиры можно купить дешевле

По словам руководителя отдела продаж Krisha.kz Имрана Османова, получить скидку без критических рисков можно при покупке:

• квартиры без ремонта;
• жилья на первом или последнем этаже;
• залоговой квартиры, если схема сделки и документы предварительно проверены.

Такие объекты часто проигрывают более привлекательным квартирам в просмотрах. В результате их владельцы могут быть готовыми быстрее снизить цену.

Но каждое подобное предложение необходимо оценивать не только по стоимости в объявлении. Важно заранее посчитать расходы, которые возникнут после оформления сделки.

Стоит ли покупать залоговую квартиру

Пометка «квартира в залоге» отпугивает многих покупателей. Однако она не всегда означает, что с объектом существуют юридические проблемы.

Чаще всего речь идет о квартире, купленной в ипотеку. Собственник может продавать ее, чтобы досрочно закрыть кредит, приобрести другое жилье или переехать. Если деньги нужны быстро, цена иногда оказывается ниже рыночной.

Сделка проводится с участием банка. Кредит должен быть погашен, после чего с квартиры снимается обременение.

Покупателю необходимо заранее выяснить:

• какой долг остался перед банком;
• кто и на каком этапе погашает кредит;
• когда будет снят залог;
• кому и по каким реквизитам переводятся деньги;
• нет ли других ограничений или судебных споров;
• зафиксирована ли вся схема расчетов в документах.

Участие банка снижает часть рисков, но не заменяет самостоятельную юридическую проверку объекта. До передачи аванса необходимо проверить право собственности, обременения и условия будущей сделки.

Первый и последний этаж могут быть дешевле на 5–10%

Квартиры на крайних этажах многие покупатели автоматически исключают из поиска. Из-за меньшего спроса такие объекты могут стоить на 5–10% дешевле сопоставимого жилья на средних этажах.

При этом первый этаж может быть удобен пожилым людям, семьям с маленькими детьми и покупателям, которые не хотят зависеть от лифта. Перед покупкой стоит проверить состояние подвала, уровень влажности, безопасность окон, шум с улицы и работу канализации.

У последнего этажа есть другое преимущество – отсутствие соседей сверху. Но необходимо выяснить, ремонтировалась ли крыша, есть ли технический этаж и не возникали ли в квартире протечки.

Если дом содержится в хорошем состоянии, недостатки крайних этажей могут оказаться менее значительными, чем скидка при покупке.

Когда квартира без ремонта становится невыгодной

Жилье со старой отделкой позволяет снизить цену и сделать ремонт под себя. Но покупателю необходимо отличать косметические работы от капитального восстановления квартиры.

По оценке Имрана Османова, ремонт сегодня может обходиться примерно в 100 тыс. тенге за квадратный метр без учета мебели и бытовой техники.

Это ориентировочный расчет. Итоговая сумма зависит от состояния квартиры, стоимости материалов и объема работ.

После демонтажа старой отделки могут обнаружиться дополнительные расходы: замена проводки и труб, выравнивание стен, восстановление пола или устранение сырости. Поэтому скидка в 2 млн тенге не всегда оправдывает покупку квартиры, ремонт которой потребует 4–5 млн.

Как посчитать реальную стоимость квартиры

Сравнивать нужно не цены в объявлениях, а полные расходы покупателя:

Цена квартиры + ремонт + оформление сделки + устранение дефектов = реальная стоимость жилья.

Например, квартира стоит на 2 млн тенге дешевле аналогов, но ремонт оценивается в 5 млн. Если сопоставимое жилье в нормальном состоянии потребует только косметических работ, дешевое предложение в итоге может оказаться дороже.

Перед внесением аванса желательно:

• осмотреть квартиру вместе со специалистом;
• проверить электропроводку, трубы и сантехнику;
• оценить состояние крыши или подвала;
• запросить документы на жилье;
• проверить залоги, аресты и другие обременения;
• составить предварительную смету ремонта;
• зафиксировать условия возврата аванса.

На чем нельзя экономить

Покупатель может согласиться на старый ремонт, крайний этаж или более сложную схему сделки, если полученная скидка оправдывает неудобства. Но сокращать расходы на юридической и технической проверке опасно.

Квартира покупается на годы, а цена ошибки может измеряться миллионами тенге. Поэтому экономить лучше на характеристиках, которые можно принять или исправить, но не на безопасности сделки.

Покупка действительно становится выгодной только тогда, когда скидка превышает все будущие расходы. Низкая цена в объявлении – повод считать, а не спешить с авансом.