В Казахстане квартиры продают на 25% дешевле объявлений

На рынке вторичного жилья Казахстана может происходить снижение фактических цен, которое не полностью отражается в стоимости квартир в объявлениях. Эксперты указывают на существенный разрыв между заявленной продавцом суммой и итоговой ценой сделки, передает Inbusiness.

В Алматы год назад стоимость однокомнатной квартиры без ремонта в микрорайоне Орбита начиналась примерно с 24 млн теңге. Летом 2026 года появились предложения уже примерно за 22 млн теңге.

При этом официальная статистика демонстрирует другую картину. В августе 2026 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Алматы составляла 749 480 теңге против 692 632 теңге годом ранее. Рост составил 56 848 теңге, или 8,21%.

Объявление не равно сделке

Независимый аналитик и практикующий риелтор Елена Чекурова обращает внимание, что статистические показатели стоимости вторичного жилья формируются на основе предложений, а не фактических сделок.

«Эта аналитика строится на ценах, которые продавцы указывают в объявлениях, а не на фактических ценах сделок. Реальные цены, по которым проходят сделки, никто не публикует. Квартиры сейчас продаются с существенным дисконтом относительно заявленной цены в объявлении. В данном случае цены в объявлениях вообще не дают объективного представления о стоимости», – считает Чекурова.

По оценкам экспертов рынка, разница между заявленной и фактической стоимостью недвижимости при сделке может достигать 20–25%.

Эксперт рынка недвижимости Александр Пак также предлагает разделять первоначальную стоимость объекта, актуальную цену предложения и сумму, которую покупатель в итоге действительно заплатил за квартиру.

«Главная проблема в том, что мы часто называем одним словом "цена" совершенно разные показатели. Есть первоначальная цена, которую собственник выставил в объявлении, есть текущая цена предложения и есть реальная цена, по которой в итоге состоялась сделка. И между ними может быть существенная разница», – объясняет эксперт.

Скидка достигает миллионов

Данные Krisha.kz, предоставленные inbusiness.kz, показывают, что за последние 12 месяцев хотя бы одно снижение стоимости произошло у 13,8% объявлений о продаже квартир.

При этом около 80% всех зафиксированных изменений цены приходилось на снижение. Однако это не означает, что четыре из пяти продавцов сделали скидку: один объект может менять стоимость несколько раз.

Эксперты также отмечают, что часть собственников вообще не корректирует объявление. Итоговая скидка появляется уже во время переговоров с покупателем.

Показательный пример – однокомнатная квартира в кирпичном доме на четвертом этаже. Первоначально собственник просил 37 млн теңге. Затем стоимость снизили до 29 млн, а реальная сделка состоялась за 28 млн теңге.

Таким образом, итоговая цена оказалась на 9 млн теңге, или примерно на 24,3%, ниже первоначально заявленной.

Покупатели не спешат

По словам Елены Чекуровой, квартиры, владельцы которых не готовы уступать в цене, сейчас практически не продаются. Спрос в большей степени приходится на объекты с более привлекательной стоимостью, в том числе дешевле прошлогоднего уровня.

На ситуацию также влияет поведение покупателей. Видя снижение цен на отдельные объекты, они могут откладывать покупку в ожидании более выгодных предложений.

Александр Пак обращает внимание еще на один фактор – изменение состава предложения. Более дешевые и ликвидные квартиры быстрее находят покупателей и исчезают из базы. Дорогие и переоцененные объекты, напротив, могут оставаться в объявлениях месяцами.

В результате средняя стоимость квадратного метра в объявлениях способна сохраняться на высоком уровне или даже увеличиваться, хотя при заключении реальных сделок покупатели получают больше возможностей для торга.